Løbende vedligeholdelse

Et afgørende ansvar for udlejere i København

Når du udlejer en bolig i København, har du som udgangspunkt pligt til at sikre, at lejemålet hele tiden er i funktionsdygtig stand. Løbende vedligeholdelse er en vigtig del af denne pligt. Den dækker alt fra udskiftning af defekte stikkontakter til reparation af vinduer og tætning af utætte rør. En god forståelse af dette begreb beskytter dig mod klager, ekstraudgifter – og i værste fald sager i Huslejenævnet. Ved at prioritere løbende vedligeholdelse kan du forlænge boligens levetid, sikre tilfredse lejere og undgå uforudsete udgifter.

Løbende vedligeholdelse er ikke kun en pligt – det er en investering i boligens værdi og i et stabilt lejeforhold.

Hvad dækker løbende vedligeholdelse over?

Som udlejer er du ansvarlig for:

• Udvendige vinduer og døre, herunder reparation af hængsler, udskiftning af tætningslister og sikring mod træk og utætheder
• Varmeinstallationer, fx radiatorer, termostater, fjernvarmeanlæg og varmtvandsbeholdere, så lejer altid har adgang til stabil og effektiv opvarmning
• El- og VVS-systemer, herunder udskiftning af defekte stikkontakter, reparation af afbrydere, tætning af utætte rør og vedligeholdelse af afløb
• Hårde hvidevarer (hvis de indgår i lejemålet), fx reparation eller udskiftning af køleskab, opvaskemaskine, vaskemaskine og komfur, hvis de går i stykker uden lejers skyld
• Fælles installationer som dørtelefon, porttelefon, radiatorventiler og fælles belysning i opgangen, hvis disse er en del af lejemålet

Det gælder også, hvis lejer ikke direkte har klaget, men funktionen er forringet. Du har som udlejer ansvar for at reagere, så snart du bliver opmærksom på fejl eller mangler, uanset om det er lejer, der har gjort dig opmærksom på det.

Løbende vedligeholdelse handler om, at alt i boligen skal fungere – hele tiden, ikke kun ved indflytning eller fraflytning.

Hvis du undlader at udbedre fejl, kan det føre til krav om kompensation, nedsat husleje eller påbud fra myndighederne.

Hvem har ansvaret – udlejer eller lejer?

Udgangspunktet i lejeloven er, at udlejer står for den løbende vedligeholdelse, mens lejer står for den indvendige (fx maling, rengøring og småreparationer). Du kan godt aftale andet – men det skal fremgå tydeligt i kontraktens §11. Hvis du ønsker, at lejer skal overtage visse vedligeholdelsesopgaver, fx udskiftning af batterier i røgalarmer, afkalkning af brusehoveder eller smøring af hængsler, skal det præciseres klart og utvetydigt.

Hvis du ikke aktivt fraskriver dig opgaverne, er det dig som udlejer, der hænger på dem – og du kan ikke senere kræve, at lejer betaler for reparationer, der er dit ansvar.

Det er vigtigt at gennemgå kontrakten grundigt og sikre, at ansvarsfordelingen er tydelig for begge parter.

Hvorfor er løbende vedligeholdelse vigtig for dig som udlejer i København?

Fordi manglende vedligehold hurtigt fører til:

• Tab af lejeindtægt pga. fraflytning, hvis lejer ikke kan bo i boligen på grund af manglende funktionalitet eller komfort
• Dårlige anmeldelser og negativ omtale, som kan gøre det svært at tiltrække nye lejere og skade dit omdømme som udlejer
• Klager til Huslejenævnet, som kan føre til påbud om udbedring, krav om kompensation eller nedsættelse af huslejen
• Øgede omkostninger, hvis fejl udvikler sig over tid, fx vandskader, skimmelsvamp eller større reparationer, der kunne være undgået med rettidig indsats

Særligt i brokvartererne, hvor mange boliger er ældre og installationerne ofte er slidte, er vedligehold en nøgle til trygge lejemål og stabile lejeindtægter.

Jo hurtigere du reagerer, jo mindre koster det – og jo gladere bliver din lejer, hvilket øger chancen for et langt og problemfrit lejeforhold.

Ved at være proaktiv kan du ofte løse små problemer, før de udvikler sig til store og dyre reparationer.

Hvordan planlægger du løbende vedligehold?

• Lav en årlig gennemgang af installationer og udstyr, hvor du systematisk tjekker alle tekniske anlæg, vinduer, døre og hårde hvidevarer for fejl og slid
• Spørg lejeren, om noget halter – gerne skriftligt, fx via e-mail eller et spørgeskema, så du har dokumentation for dialogen
• Sørg for, at småreparationer håndteres hurtigt, så lejer ikke oplever unødige gener, og så fejl ikke udvikler sig til større problemer
• Indgå evt. en serviceaftale med håndværker, så du har adgang til hurtig og professionel hjælp, når der opstår behov for reparation eller vedligeholdelse

Forebyggelse er billigere end reparation. Tjek og vedligehold før skaden opstår – det sparer både tid og penge på lang sigt.

En struktureret tilgang til vedligeholdelse gør det lettere at holde styr på opgaverne og sikre, at intet bliver overset.

Brug §11 til at præcisere vedligeholdelsespligten

Hvis du ønsker at lægge dele af vedligeholdelsen over på lejeren – fx udskiftning af batterier i røgalarmer, afkalkning af brusehoveder eller rengøring af afløb – skal det fremgå eksplicit af §11. Det gælder også, hvis du ønsker at undtage hårde hvidevarer fra vedligeholdelsespligten, eller hvis visse installationer ikke er omfattet af din forpligtelse.

Sæt grænserne tydeligt fra starten, så du ikke skal diskutere dem ved fraflytning eller ved opståede fejl – det skaber tryghed for begge parter.

En præcis og detaljeret §11 gør det lettere at håndtere uenigheder og sikrer, at alle ved, hvad der forventes.

Almindelige fejl og tvister

De mest almindelige uenigheder om løbende vedligehold opstår ved:

• Defekte hårde hvidevarer, hvor der er tvivl om, hvem der skal betale for reparation eller udskiftning
• Dårligt fungerende radiatorer, som kan føre til utilfredshed og krav om kompensation, hvis boligen ikke kan opvarmes tilstrækkeligt
• Udsugning og ventilation, hvor manglende vedligehold kan føre til fugtproblemer og dårligt indeklima
• Vandhaner, der drypper, hvilket kan føre til vandskader eller øgede vandudgifter, hvis det ikke udbedres hurtigt
• Ødelagte dørhåndtag og greb, som kan påvirke både funktion og sikkerhed i boligen

Brug dokumentation, skriftlig kommunikation og gerne billedmateriale for at undgå misforståelser. Ved at være grundig med dokumentation og hurtig i din kommunikation kan du som udlejer minimere risikoen for uenigheder og sikre, at vedligeholdelsen bliver håndteret effektivt.

Jo mere konkret du er i jeres aftaler, jo færre uenigheder opstår der senere – og jo lettere er det at løse problemer, hvis de alligevel opstår.