Tvangsfuldbyrdelse (fx udsættelse)

Hvornår har du brug for tvangsfuldbyrdelse (fx udsættelse)?

Som udlejer i København kan du komme ud for, at en lejer nægter at fraflytte boligen, selvom lejekontrakten er ophævet eller opsagt. I disse tilfælde er tvangsfuldbyrdelse via fogedretten det sidste og nødvendige skridt for at få din bolig tilbage. Tvangsfuldbyrdelse bliver aktuelt, hvis lejeren fortsat bor i boligen efter manglende huslejebetaling, ulovlig fremleje, misligholdelse eller efter udløb af en tidsbegrænset lejeaftale. Det er vigtigt at kende processen og forberede sig grundigt, da udsættelse både kan være tidskrævende og koste penge.

Tvangsfuldbyrdelse er dit sidste værktøj, når lejer nægter at flytte frivilligt, og alle andre muligheder er udtømte.

Hvad er tvangsfuldbyrdelse (fx udsættelse)?

Tvangsfuldbyrdelse dækker over de juridiske processer, hvor myndighederne håndhæver dine rettigheder som udlejer. I lejeretten er det typisk en udsættelsesforretning, hvor fogedretten sørger for, at lejeren fysisk fjernes fra lejemålet. Processen starter med, at du indgiver en begæring til fogedretten, hvor du dokumenterer, at lejerens ophold i boligen ikke længere er berettiget. For at få medhold skal du kunne dokumentere, at lejekontrakten er ophævet eller opsagt korrekt, og at lejeren er blevet varslet om fraflytning.

En udsættelse kræver, at du har styr på dokumentationen, og at alle formelle krav til ophævelse og varsling er overholdt.

Hvornår kan du anmode om udsættelse af en lejer?

Du kan søge om udsættelse, når en lejer:

• Ikke betaler husleje, og du har sendt påkrav og ophævet lejemålet efter reglerne
• Nægter at fraflytte boligen efter opsigelse eller ophævelse, selvom fristen er udløbet
• Ulovligt bebor lejligheden efter udløb af en tidsbegrænset lejeaftale, eller hvis lejemålet er ophørt af anden gyldig grund
• Fortsætter ulovlig fremleje eller anden grov misligholdelse, som du har dokumenteret og varslet

Det er afgørende, at du kan dokumentere lejerens misligholdelse, at du har sendt de nødvendige varsler, og at du har forsøgt at løse sagen ad frivillig vej, før du går videre til fogedretten.

Udsættelse kræver, at du har forsøgt at løse sagen frivilligt og kan dokumentere alle relevante skridt i processen.

Sådan foregår tvangsfuldbyrdelse i praksis

Når du har sendt din begæring til fogedretten, bliver både du og lejeren indkaldt til et møde. Her vurderer fogedretten, om betingelserne for udsættelse er opfyldt. Hvis retten godkender udsættelsen, fastsættes en dato, hvor lejeren skal forlade boligen. Hvis lejeren ikke flytter frivilligt, kan fogedretten gennemføre udsættelsen med hjælp fra politi, låsesmed og eventuelt flyttefirma. Som udlejer skal du betale for de praktiske omkostninger, herunder låsesmed, flyttefirma og eventuel opbevaring af lejers indbo. Fogedretten sørger for, at du får rådighed over boligen, men du skal selv sørge for at sikre boligen og håndtere eventuelle efterladte ejendele.

Fogedretten skal godkende udsættelsen, og processen kan tage tid – især hvis lejeren modsætter sig eller der er fejl i dokumentationen.

Hvad koster tvangsfuldbyrdelse for udlejere i København?

Som udlejer skal du forvente følgende udgifter ved tvangsfuldbyrdelse:

• Retsafgift til fogedretten, som typisk ligger mellem 400 og 600 kr. afhængig af sagens omfang
• Udgifter til låsesmed, som kan variere afhængigt af tidspunkt og kompleksitet, men ofte løber op i flere tusinde kroner
• Omkostninger til flyttefirma, hvis lejers indbo skal fjernes og opbevares, hvilket kan blive en betydelig post, især ved store eller tunge effekter
• Eventuel opbevaring af lejers indbo, hvis lejeren ikke selv afhenter det, hvilket kan medføre løbende udgifter, indtil indboet afhentes eller bortskaffes

Det er derfor vigtigt at forsøge at finde en frivillig løsning først, da udsættelse både er dyrt og kan trække ud over flere måneder.

Udsættelse kan være en dyr og tidskrævende proces, men er ofte nødvendig for at få din bolig tilbage, hvis lejeren nægter at flytte.

Forbered din lejekontrakt på mulige udsættelser

For at undgå forsinkelser og problemer i en eventuel sag om tvangsfuldbyrdelse, bør du allerede ved indgåelse af lejekontrakten sikre:

• At det tydeligt fremgår af kontrakten, at lejer skal fraflytte straks ved ophævelse eller opsigelse, og at der ikke er særlige vilkår, der kan forsinke processen
• At al kommunikation med lejeren dokumenteres skriftligt, så du kan bevise, at du har varslet korrekt og rettidigt
• At du overholder alle formelle krav til varsling, påkrav og ophævelse, så der ikke opstår tvivl om, hvorvidt processen er fulgt korrekt
• At du løbende holder styr på betalinger, korrespondance og eventuelle klager, så du hurtigt kan fremlægge dokumentation, hvis sagen ender i fogedretten

Hos Copenhagen Quarters kan du få hjælp til at sikre, at dine kontrakter og procedurer er korrekt udformet, så du står stærkt, hvis der opstår problemer med en lejer.

En gennemtænkt og veldokumenteret lejekontrakt er dit stærkeste værn i en udsættelsessag og kan spare dig for både tid og penge.

Sådan bruger du tvangsfuldbyrdelse (fx udsættelse) effektivt som udlejer

Tvangsfuldbyrdelse bør altid være sidste udvej, men hvis du står i en fastlåst situation, er det vigtigt at handle systematisk og rettidigt. For at sikre en effektiv proces bør du:

• Indhente juridisk rådgivning tidligt, så du undgår fejl i dokumentation og procedure, der kan forsinke sagen
• Sørge for at dokumentere alle henvendelser, varsler og påkrav til lejeren, så du kan bevise, at du har fulgt reglerne
• Handle konsekvent og rettidigt, så sagen ikke trækker ud, og du hurtigt kan få din bolig tilbage til udlejning eller eget brug
• Være forberedt på at håndtere de praktiske aspekter af udsættelsen, herunder kontakt til låsesmed, flyttefirma og eventuel opbevaring af indbo

Jo mere præcis og rettidig din håndtering er, jo hurtigere og mere effektivt får du din bolig tilbage, og jo mindre risiko er der for økonomiske tab og langvarige konflikter.