Ulovlig udlejning (uregistreret udlejning)

Hvad er ulovlig udlejning (uregistreret udlejning) i praksis?

Som privat udlejer i København kan du nemt komme til at overtræde reglerne, hvis du ikke sætter dig grundigt ind i lovgivningen og de lokale krav. Ulovlig udlejning opstår ofte, når man udlejer andelsboliger, ejerlejligheder eller fremlejer uden at have styr på de nødvendige tilladelser og dokumentation. Det kan også ske, hvis du ikke registrerer lejeindtægten korrekt eller ikke overholder kommunale regler for korttidsudlejning. Eksempler på ulovlig udlejning er:

• Udlejning uden skriftlig kontrakt: Hvis du ikke har en underskrevet lejekontrakt, kan du ikke dokumentere aftalen, og både du og lejer står svagt ved uenighed.
• Udlejning uden samtykke fra forening: Mange andels- og ejerforeninger kræver, at du indhenter tilladelse, før du må udleje. Uden denne tilladelse kan du risikere påbud om at stoppe udlejningen eller i værste fald eksklusion fra foreningen.
• Udlejning uden korrekt registrering af lejeindtægten: Hvis du ikke oplyser din lejeindtægt til SKAT, kan det føre til efterbetaling af skat, bøder og i grove tilfælde politianmeldelse.
• Korttidsudlejning uden kommunens tilladelse: I København er der særlige regler for udlejning via Airbnb og lignende platforme, herunder begrænsninger på antal udlejningsdage og krav om tilladelse fra kommunen.

Ulovlig udlejning handler ikke kun om hensigt – men om manglende overblik og dokumentation

Hvornår er udlejning ulovlig?

Ulovlig udlejning opstår i flere situationer, blandt andet når:

• Du fremlejer uden tilladelse fra udlejer eller forening: Fremleje kræver som regel samtykke fra både udlejer og forening, og manglende tilladelse kan føre til ophævelse af lejemålet.
• Du udlejer en ejer- eller andelslejlighed uden at overholde vedtægter og regler: Foreningernes vedtægter kan indeholde begrænsninger for, hvem og hvor længe du må udleje, og overtrædelse kan få alvorlige konsekvenser.
• Du udlejer på Airbnb uden at overholde tidsgrænser og CPR-regler: Kommunen kan afvise lejerens CPR-registrering, og du risikerer bøder, hvis du ikke følger reglerne for korttidsudlejning.
• Du ikke opgiver lejeindtægten til SKAT: Alle lejeindtægter skal indberettes, uanset om du tror, de er skattefri. Manglende indberetning kan føre til efteropkrævning og straf.

Konsekvenserne kan være krav om tilbagebetaling af leje, afvisning af lejerens folkeregisteradresse, påbud om at stoppe udlejningen og i visse tilfælde politianmeldelse.

Du risikerer både økonomiske og juridiske konsekvenser ved ulovlig udlejning

Hvorfor er ulovlig udlejning særligt vigtigt i København?

I København har kommunen de senere år skærpet tilsynet med ulovlig udlejning. Der føres kontrol med både CPR-registreringer, ejendomsforhold og lejekontrakter, og mange foreninger har indført skærpede krav til udlejning. Det gælder især i brokvartererne, hvor der er stor udskiftning blandt beboere, og hvor mange boliger bruges til både korttids- og langtidsudlejning. Kommunen samarbejder med SKAT og boligforeninger for at sikre, at reglerne overholdes, og at alle udlejere bidrager til et fair boligmarked.

Som udlejer i København bør du kende både kommunale regler og din forenings vedtægter

Udlejning kræver skriftlighed og gennemsigtighed

Hvis du vil undgå problemer, skal du:

• Bruge en skriftlig lejekontrakt (typeformular A, 10. udgave): En skriftlig kontrakt sikrer, at både du og lejer kender vilkårene, og at du kan dokumentere aftalen over for myndigheder og forening.
• Beskrive vilkår og tidsbegrænsning tydeligt: Alle særlige vilkår, tidsbegrænsninger og regler for brug af boligen skal fremgå klart af kontrakten.
• Have dokumentation for tilladelser fra forening eller kommune: Gem skriftlige tilladelser og godkendelser, så du kan fremvise dem ved kontrol.
• Indberette lejeindtægten korrekt til SKAT: Brug SKATs digitale løsninger til at indberette lejeindtægten, og gem dokumentation for betalinger og udgifter.

Disse trin gør dig mere professionel og beskytter dig, hvis der opstår konflikt eller kontrol fra myndigheder eller forening.

Det du ikke dokumenterer, kan koste dig dyrt, hvis der opstår problemer

Sådan undgår du ulovlig udlejning (uregistreret udlejning)

• Spørg din andels- eller ejerforening om tilladelse, inden du lejer ud: Få skriftligt samtykke, og undersøg, om der er særlige regler for udlejning i din forening.
• Tjek lokalplaner og kommunale regler for korttidsudlejning: Kommunen kan have særlige krav til udlejning, fx begrænsninger på antal dage eller krav om registrering.
• Brug korrekt kontrakt og underskriv den skriftligt: Brug altid den officielle typeformular og sørg for, at både du og lejer har en kopi.
• Indberet altid din lejeindtægt – også hvis du tror, den er skattefri: SKAT kan kræve dokumentation for alle lejeindtægter, og manglende indberetning kan føre til bøder.
• Få rådgivning, hvis du er i tvivl om noget: Kontakt en boligjurist eller en professionel udlejningsrådgiver, hvis du er usikker på reglerne.

Hos Copenhagen Quarters hjælper vi dig med at få styr på alle trin – både praktisk og juridisk – så du kan udleje sikkert og lovligt.

God udlejning starter med klare rammer og gennemsigtig kommunikation

Sådan bruger du viden om ulovlig udlejning aktivt som udlejer

Når du kender grænserne for, hvad der er lovligt, kan du udleje mere trygt og professionelt. Du undgår konflikter med forening, kommune og SKAT, og du opbygger en stærkere relation til lejeren, fordi du fremstår troværdig og struktureret. Det kan øge både din indtjening og din sikkerhed på længere sigt. En gennemsigtig og lovlig udlejning gør det også lettere at håndtere eventuelle klager eller kontrolbesøg, fordi du har styr på dokumentationen.

Jo bedre styr du har på reglerne, jo mere tryg bliver både du og din lejer