Uretmæssig opsigelse

Hvad er uretmæssig opsigelse?

Som privat udlejer i København skal du følge en række lovbestemte betingelser, hvis du ønsker at opsige en lejer. En uretmæssig opsigelse forekommer, når du opsiger lejeaftalen uden gyldig grund, uden at overholde opsigelsesvarslet, eller hvis begrundelsen ikke kan godkendes efter lejeloven. Uretmæssig opsigelse kan få alvorlige konsekvenser for dig som udlejer – både økonomisk, juridisk og i forhold til dit omdømme. Hvis lejeren gør indsigelse, kan du risikere at skulle betale erstatning, få sagen behandlet i Huslejenævnet eller retten og i sidste ende blive pålagt at lade lejeren blive boende.

En uretmæssig opsigelse kan blive tilsidesat – og lejer får lov at blive boende

Hvornår er en opsigelse ugyldig?

En opsigelse anses som uretmæssig, hvis:

• Den ikke følger de lovlige opsigelsesgrunde, som er fastsat i § 83 i lejeloven, fx hvis du forsøger at opsige uden at have en af de få tilladte grunde
• Du ikke har dokumentation for begrundelsen, fx hvis du påstår, at du selv skal bruge boligen, men ikke kan bevise det eller ikke reelt har behovet
• Den ikke er varslet korrekt, hvilket typisk betyder, at du ikke har givet det lovpligtige opsigelsesvarsel – ofte 1 år for beboelseslejemål, medmindre andet er aftalt eller lovligt fraveget
• Den virker usaglig, urimelig eller vilkårlig, fx hvis du opsiger lejer på grund af personlige uoverensstemmelser, for at kunne sætte lejen op for en ny lejer, eller uden at have en reel begrundelse

Du må ikke opsige lejer, fordi du er utilfreds med dem personligt, eller fordi du ønsker at optimere din indtjening. Opsigelsen skal altid kunne dokumenteres og begrundes sagligt og i overensstemmelse med loven.

Du skal kunne dokumentere både grund og proces, hvis opsigelsen skal holde juridisk

Hvorfor er uretmæssig opsigelse vigtigt at kende som udlejer i København?

København er en reguleret kommune med mange langsigtede lejeforhold, hvor lejere er godt beskyttet af lovgivningen. En forkert opsigelse kan:

• Udløse en sag ved Huslejenævnet eller boligretten, hvor du som udlejer har bevisbyrden og skal dokumentere, at du har handlet korrekt
• Medføre betydelige forsinkelser i din plan, fx hvis du selv vil flytte ind, sælge boligen eller renovere, og sagen trækker ud i måneder eller år
• Påføre dig økonomisk erstatning til lejeren, hvis de lider tab som følge af en ugyldig opsigelse, fx udgifter til flytning, genhusning eller advokatbistand
• Skade dit omdømme som udlejer, hvis lejeren klager offentligt eller til foreningen, og du får ry for at handle uden for reglerne

Derfor er det helt afgørende, at du kender reglerne, planlægger i god tid og sikrer, at alle formelle krav er opfyldt, før du opsiger en lejer.

En god plan og korrekt opsigelse er billigere og hurtigere end en retssag

Lovlige grunde til at opsige en lejer

Du må som privat udlejer kun opsige lejeren, hvis du opfylder bestemte betingelser, fx:

• Du selv eller en nærtstående skal bruge boligen som helårsbeboelse, og du kan dokumentere behovet, fx ved flytning, familiesammenføring eller lignende
• Lejer har misligholdt lejekontrakten groft, fx ved gentagen manglende betaling, ulovlig fremleje, væsentlige skader på boligen eller alvorlige overtrædelser af husordenen
• Du som udlejer ønsker at nedlægge lejemålet, fx hvis ejendommen skal ombygges, rives ned eller ændres til andet formål, og du kan dokumentere, at det er nødvendigt

Selv i disse tilfælde skal du overholde opsigelsesvarsel, varsle skriftligt og give en korrekt og fyldestgørende begrundelse.

Lejeloven opstiller kun få gyldige grunde til opsigelse – og de skal dokumenteres

Hvad gør lejer, hvis de mener opsigelsen er uretmæssig?

Lejer kan:

• Gøre skriftlig indsigelse inden 6 uger fra modtagelsen af opsigelsen, hvilket betyder, at opsigelsen ikke får virkning, før sagen er afgjort
• Få sagen behandlet i Huslejenævnet eller ved boligretten, hvor du som udlejer skal dokumentere, at opsigelsen er lovlig og begrundet
• Forblive i lejemålet, indtil sagen er afgjort, hvilket kan tage flere måneder eller længere, afhængigt af sagens kompleksitet og omfang

Du som udlejer har bevisbyrden og skal kunne dokumentere, at du har handlet lovligt, overholdt alle frister og givet en saglig begrundelse.

Lejer har ret til at blive boende, mens sagen behandles – og det kan tage måneder

Sådan undgår du uretmæssig opsigelse

• Sæt dig grundigt ind i lejeloven og reglerne for opsigelse, så du kender de gyldige grunde og krav til varsling og dokumentation
• Dokumentér din begrundelse og gem relevante bilag, fx flytteplaner, familiemæssige forhold, byggeplaner eller dokumentation for misligholdelse
• Brug skriftlig opsigelse med korrekt varsling, hvor du tydeligt angiver begrundelsen og henviser til de relevante bestemmelser i lejeloven
• Søg juridisk rådgivning, inden du opsiger, især hvis du er i tvivl om reglerne eller har en kompleks sag

Et lille fejltrin kan koste dig dyrt – både økonomisk og i tid. Det er derfor altid bedre at bruge tid på at gøre det rigtigt første gang og sikre, at du har styr på alle detaljer, før du sender en opsigelse til lejeren.

Brug tid på at gøre det rigtigt første gang – det betaler sig