Mangler ved fraflytning (erstatning)

Hvad er mangler ved fraflytning – og hvordan håndterer du det som udlejer?

Når en lejer fraflytter, skal boligen afleveres i samme stand, som den blev modtaget, bortset fra almindelig slid og ælde. Hvis der er mangler, skader eller tegn på misligholdelse, har du som udlejer ret til at kræve erstatning for de nødvendige udbedringer. Det kan for eksempel være ødelagte gulve, huller i vægge, manglende rengøring eller manglende vedligeholdelse, som ikke skyldes almindelig brug. For at kunne gøre krav gældende, skal du kunne dokumentere forholdene grundigt og overholde de gældende frister for at fremsætte krav.

Du har ret til erstatning for reelle mangler, men kun hvis kravene er dokumenterede og rettidige

Det er afgørende, at du som udlejer skelner mellem almindelig slitage og egentlige mangler, da kun sidstnævnte kan danne grundlag for et erstatningskrav.

Hvad kan betegnes som en mangel?

Mangler ved fraflytning kan omfatte en række forhold, der går ud over, hvad der kan forventes ved almindelig brug:

• Hærværk eller bevidste ødelæggelser, for eksempel knuste ruder, ødelagte døre eller ødelagt inventar
• Manglende eller utilstrækkelig rengøring, hvor boligen ikke er afleveret i den aftalte stand
• Ikke-udbedrede skader, der ikke skyldes almindelig slid, for eksempel vandskader, brændemærker eller dyreangreb
• Malerarbejde, der ikke er udført korrekt, hvis det var lejerens ansvar at male ved fraflytning
• Fjernelse af fastmonterede installationer eller ændringer, der ikke er godkendt af udlejer

Almindelig slitage, som let slid på gulve, mindre mærker på vægge eller naturlig nedbrydning af materialer, giver ikke ret til erstatning.

En mangel er kun erstatningsberettiget, hvis det ikke skyldes almindelig brug over tid

Det er vigtigt at kunne dokumentere, at skaden eller manglen ikke var til stede ved indflytning, og at den ikke skyldes normal brug.

Hvordan dokumenterer du mangler ved fraflytning?

For at kunne gøre krav gældende, skal du sikre dig grundig dokumentation. Det anbefales altid at udarbejde en skriftlig fraflytningsrapport, hvor alle mangler og skader beskrives detaljeret. Rapporten bør udarbejdes på selve dagen, hvor lejeren afleverer nøglerne, og det er en fordel, hvis både du og lejeren underskriver rapporten. Tag desuden billeder af alle relevante forhold, så du har visuel dokumentation, der kan bruges som bevis, hvis der opstår uenighed.

Uden dokumentation bliver det svært at vinde en sag ved Huslejenævnet eller domstolen

Sammenlign fraflytningsrapporten med indflytningsrapporten, så du kan påvise, hvilke forhold der er opstået i lejeperioden.

Frister og krav ved krav om erstatning

Hvis boligen er udlejet som privat beboelse med depositum, skal du fremsætte dit krav om erstatning senest 2 uger efter fraflytningsdagen. Overskrider du denne frist, mister du retten til at gøre krav gældende over for lejeren, uanset hvor tydelige manglerne måtte være. Kravet skal være skriftligt og ledsaget af dokumentation, for eksempel billeder, rapporter og overslag eller regninger for udbedring.

Du skal som udlejer reagere hurtigt – ellers risikerer du at miste muligheden for erstatning

Det er derfor vigtigt at gennemgå boligen grundigt umiddelbart efter fraflytning og straks tage stilling til eventuelle krav.

Hvad kan du kræve erstatning for?

Du kan kræve erstatning for:

• Materialer og arbejdsløn til udbedring af skader, for eksempel reparation af ødelagte gulve, vægge eller inventar
• Udgifter til professionel rengøring, hvis boligen ikke er afleveret i aftalt stand
• Malerarbejde, hvis det var lejerens pligt at male ved fraflytning, og arbejdet ikke er udført korrekt
• Tabt lejeindtægt, hvis skaderne forsinker genudlejning, og du kan dokumentere, at boligen har stået tom på grund af udbedringsarbejde

Kravet skal være rimeligt, dokumenteret og stå i forhold til skadens omfang

Du må ikke kræve mere, end det faktisk koster at udbedre skaden, og du skal kunne dokumentere alle udgifter med regninger eller tilbud fra håndværkere.

Depositum og modregning

Som udlejer har du ret til at fratrække dokumenterede krav direkte i depositummet, inden du udbetaler et eventuelt restbeløb til lejeren. Det er vigtigt, at du fremlægger regninger eller overslag for de udgifter, du modregner, og at du sender en opgørelse til lejeren, hvor du forklarer, hvilke beløb der er fratrukket og hvorfor. Restbeløbet skal udbetales til lejeren hurtigst muligt efter opgørelsen.

Depositummet er din sikkerhed, men du må kun modregne faktiske, dokumenterede udgifter

Hvis du modregner mere end det, der kan dokumenteres, risikerer du at skulle tilbagebetale beløbet og eventuelt betale renter.

Forebyg konflikter om mangler

Du kan minimere risikoen for uenigheder og konflikter ved at være grundig og systematisk i din håndtering af både ind- og fraflytning:

• Udarbejd altid både indflytnings- og fraflytningsrapporter, hvor stand og eventuelle fejl noteres
• Tag billeder af boligen både før indflytning og efter fraflytning, så du har visuel dokumentation for eventuelle ændringer
• Informér lejeren om deres ansvar og pligter allerede ved indflytning, så der ikke opstår tvivl om, hvad der forventes ved fraflytning
• Gennemgå boligen sammen med lejeren ved både ind- og fraflytning, så eventuelle uenigheder kan afklares med det samme

Klar kommunikation og grundig dokumentation mindsker risikoen for uenigheder

Ved at være tydelig og systematisk i din proces, står du stærkere, hvis der opstår uenighed om mangler eller erstatningskrav ved fraflytning.