Ugyldighed ved manglende skriftlighed

Hvad betyder ugyldighed ved manglende skriftlighed i praksis?

Som udlejer i København er det afgørende at forstå, at mundtlige aftaler ikke giver dig den samme sikkerhed som skriftlige. Særligt tidsbegrænsede lejeaftaler og vilkår, der fraviger lejeloven, skal altid dokumenteres skriftligt og med en klar begrundelse. Hvis du ikke har styr på skriftligheden, risikerer du, at aftalen bliver betragtet som ubegrænset, eller at særlige vilkår ikke kan håndhæves. Det kan betyde, at du mister retten til at opsige lejer, kræve særlige betalinger eller stille krav om vedligeholdelse.

En mundtlig aftale er ikke nødvendigvis juridisk bindende – især ikke ved tidsbegrænsning eller særlige vilkår

Hvornår opstår ugyldighed ved manglende skriftlighed?

Ugyldighed opstår typisk i følgende situationer:

• Ingen skriftlig kontrakt: Hvis du ikke har udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, kan det være svært at bevise, hvad der er aftalt, og lejelovens almindelige regler vil gælde.
• Manglende dokumentation for vilkår, der fraviger lejeloven: Hvis du har aftalt særlige vilkår, som fx kortere opsigelsesvarsel, udvidet vedligeholdelsespligt for lejer eller andre fravigelser, skal det fremgå tydeligt og skriftligt i kontrakten. Ellers vil vilkåret blive tilsidesat.
• Tidsbegrænset aftale uden skriftlighed og gyldig grund: En tidsbegrænset lejeaftale kræver både en skriftlig kontrakt og en saglig, dokumenteret begrundelse for tidsbegrænsningen. Uden dette bliver aftalen betragtet som tidsubegrænset, og lejeren får automatisk de rettigheder, der følger med et ubegrænset lejemål.
• Ændringer og forlængelser uden skriftlig dokumentation: Hvis du og lejer aftaler ændringer undervejs, fx forlængelse af lejeperioden eller ændring af vilkår, skal det altid bekræftes skriftligt. Ellers kan det ikke håndhæves, hvis der opstår uenighed.

I disse tilfælde vil lejer typisk få medhold i Huslejenævnet, og du risikerer at miste rettigheder, du troede, du havde.

Du skal altid kunne dokumentere det, du vil håndhæve – ellers står du svagt som udlejer

Hvorfor er skriftlighed særlig vigtigt i København?

I København er der stor fokus på lejers rettigheder, og mange sager ender i Huslejenævnet, hvor dokumentation vejer tungt. En mundtlig aftale vil ofte blive tilsidesat, hvis den ikke kan dokumenteres, eller hvis den strider mod lejeloven. I brokvartererne og andre tætbefolkede områder er der ekstra opmærksomhed på, at udlejere følger reglerne, og at alle vilkår er klare og skriftlige. Hvis du ikke kan dokumentere, hvad der er aftalt, risikerer du at miste retten til at opsige lejer, kræve ekstra betaling eller stille krav om vedligeholdelse.

I København skal du som udlejer kunne dokumentere alt – ellers risikerer du at miste din ret

Tidsbegrænsede lejeaftaler kræver skriftlighed

En af de mest almindelige fejl er at indgå en tidsbegrænset lejeaftale mundtligt eller uden at angive en saglig begrundelse. Ifølge lejeloven skal der være:

• En skriftlig kontrakt: Hele aftalen skal være nedskrevet og underskrevet af begge parter.
• En reel og dokumenteret grund til tidsbegrænsningen: Det kan fx være udlandsophold, salg af boligen eller planlagt renovering. Uden en gyldig grund vil tidsbegrænsningen ikke blive anerkendt, og lejemålet bliver betragtet som ubegrænset.

Hvis du ikke opfylder disse krav, kan du ikke kræve, at lejeren flytter ved periodens udløb, og du mister kontrollen over, hvornår du kan disponere over din bolig.

En mundtlig tidsbegrænsning er ikke gyldig – og du kan ikke kræve, at lejeren flytter

Sådan sikrer du dig mod ugyldighed ved manglende skriftlighed

• Brug altid den officielle typeformular A, 10. udgave: Denne formular er tilpasset gældende lovgivning og minimerer risikoen for fejl.
• Beskriv alle særlige vilkår klart i §11: Skriv præcist, hvilke vilkår der gælder, og undgå uklare eller vage formuleringer.
• Sørg for skriftlig kommunikation om ændringer og forlængelser: Bekræft altid ændringer på mail eller i et tillæg til kontrakten, så der ikke opstår tvivl.
• Gem mails og beskeder som dokumentation: Opbevar al relevant korrespondance, så du kan dokumentere, hvad der er aftalt, hvis der opstår uenighed.
• Brug juridisk gennemgang ved tvivl: Få en professionel til at gennemgå kontrakten, hvis du er usikker på, om den opfylder kravene.

Hos Copenhagen Quarters hjælper vi dig med at sikre, at alle aftaler er skriftlige og korrekt formuleret – fra første kontakt til underskrevet kontrakt.

Alt det, du ikke skriver ned, kan du som udlejer ikke regne med at kunne håndhæve

Sådan bruger du viden om ugyldighed ved manglende skriftlighed aktivt

Når du forstår, hvor vigtigt det er at have alt på skrift, kan du strukturere dit udlejningsarbejde mere professionelt. Du undgår misforståelser, tvister og ubehagelige overraskelser, fordi både du og lejer ved, hvad der gælder. Skriftlighed gør det lettere at dokumentere dine rettigheder, hvis der opstår uenighed, og det styrker din position i Huslejenævnet eller retten. Det giver også lejeren tryghed, fordi alle vilkår er klare og gennemskuelige.

Jo bedre dokumenteret din lejeaftale er, desto mere sikkert og professionelt virker det