Ulovlig fremleje

Kort fortalt: Ulovlig fremleje er en ophævelsesgrund efter lejelovens § 158 — opdager du som udlejer i København, at din lejer fremlejer uden skriftlig tilladelse, kan du kræve øjeblikkelig fraflytning og rejse erstatningskrav for dokumenteret tab.

Hvad er ulovlig fremleje?

Som udlejer i København kan du komme ud for, at en lejer udlejer din bolig videre – fx på Airbnb, til en ven, familie eller en fremmed – uden din tilladelse. Det kaldes ulovlig fremleje, og det er en overtrædelse af lejeloven, hvis det sker uden gyldig grund og uden dit skriftlige samtykke. Ulovlig fremleje er en alvorlig misligholdelse af lejeaftalen og kan give dig som udlejer ret til at ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning. Det kan også medføre økonomiske krav mod lejeren, hvis der er opnået fortjeneste eller påført dig udgifter.

Ulovlig fremleje er en af de mest alvorlige misligholdelser i et lejeforhold

Hvornår er fremleje ulovlig?

Fremleje er ulovlig, når lejeren:

• Ikke har fået skriftlig tilladelse fra dig som udlejer, uanset om det gælder hele eller dele af boligen
• Udlejer hele boligen uden at opfylde betingelserne i lejeloven, fx hvis fremlejeperioden overstiger to år, eller hvis lejer ikke selv har boet i boligen i en vis periode
• Udlejer i strid med kontraktens indhold, fx hvis det i §11 er aftalt, at fremleje uden godkendelse ikke er tilladt, eller hvis der er særlige begrænsninger
• Udlejer til en højere leje end den selv betaler, og dermed opnår ulovlig profit på din ejendom
• Udlejer via korttidsplatforme som Airbnb eller Booking.com uden dit samtykke — i København gælder desuden en kommunal grænse på 70 dage pr. år for korttidsudlejning af helårsboliger, og overskrides den, kan det tillige udløse bødestraf

Midlertidig udlejning eller fremleje uden dit skriftlige samtykke er altid ulovlig, medmindre det er udtrykkeligt tilladt i kontrakten.

Lejelovens § 158 forbyder fremleje uden udlejers skriftlige samtykke — i København kan korttidsudlejning via Airbnb ud over 70 dage pr. år tillige udløse bødestraf fra kommunen.

Hvorfor er ulovlig fremleje vigtigt at håndtere hurtigt?

Ulovlig fremleje kan medføre en række problemer for dig som udlejer:

• Ukendte personer får adgang til din bolig, hvilket kan øge risikoen for skader, tyveri eller utryghed blandt naboerne
• Slitage eller skader på boligen, hvor det kan være svært at placere ansvaret, hvis der ikke er en direkte aftale med fremlejetageren
• Ulovlig fortjeneste på din ejendom, hvor lejer tjener penge uden at du har kontrol eller får del i indtægten
• Svækket mulighed for at opsige lejer, hvis du venter for længe eller ikke reagerer på mistanke om ulovlig fremleje

Jo hurtigere du reagerer, desto bedre står du juridisk. Hvis du kan dokumentere, at fremlejen er sket uden tilladelse, kan du ophæve lejemålet og kræve, at lejeren straks fraflytter boligen.

Hvis du ignorerer ulovlig fremleje, risikerer du at miste kontrollen over din bolig

Sådan opdager du ulovlig fremleje

Typiske tegn på ulovlig fremleje kan være:

• Mange udskiftende personer i boligen, som naboer eller vicevært bemærker
• Klager fra naboer om støj, fremmede eller utryghed i opgangen
• Boligen er annonceret online på udlejningsplatforme uden dit kendskab eller samtykke
• Lejer nægter adgang til kontrolbesøg eller undviger kontakt, når du ønsker at tilse boligen
• Post eller pakker til andre navne end lejeren, eller tegn på, at flere personer bor i boligen end aftalt

Du har som udlejer ret til at føre tilsyn med boligen med passende varsel, og du bør reagere hurtigt, hvis du har mistanke om ulovlig fremleje.

Hvis noget virker mistænkeligt, så undersøg det hurtigt og dokumentér dine observationer

Hvad må du som udlejer gøre?

Hvis du opdager eller har mistanke om ulovlig fremleje, kan du:

1. Tage kontakt til lejeren og kræve, at fremlejen ophører straks, og at eventuelle fremlejetagere flytter ud
2. Fremsende en skriftlig påkravsskrivelse med en frist på typisk 14 dage, hvor du præcist beskriver overtrædelsen og de paragraffer, der er brudt — og gør klart, at manglende reaktion udløser ophævelse
3. Ophæve lejeaftalen skriftligt med øjeblikkelig virkning efter lejelovens § 158, stk. 2, hvis lejeren ikke bringer forholdet i orden inden fristen
4. Indbringe sagen for Huslejenævnet eller begære udsættelsesforretning ved fogedretten, hvis lejeren nægter at fraflytte

Du skal kunne dokumentere, at fremlejen er sket – fx via annoncer, vidneudsagn fra naboer, billeder eller adgang til boligen. Det er en god idé at få juridisk hjælp, hvis du er i tvivl om bevisbyrden eller proceduren for ophævelse.

Efter lejelovens § 158, stk. 2 kan udlejer ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning ved ulovlig fremleje — typisk efter en skriftlig påkravsskrivelse med 14 dages frist.

Sådan bruger du viden om ulovlig fremleje effektivt som udlejer

Brug din viden til at:

• Formulere klare regler om fremleje i lejekontrakten, især i §11, hvor du kan præcisere, om og hvordan fremleje kan ske, og hvilke betingelser der gælder
• Informere lejere om dine forventninger og regler for fremleje allerede ved indflytning, så der ikke opstår misforståelser senere
• Kontrollere boligen regelmæssigt, især ved længere lejemål, så du hurtigt kan opdage og reagere på mistænkelig aktivitet
• Reagere hurtigt ved mistanke om ulovlig fremleje, så du ikke mister muligheden for at håndhæve dine rettigheder

En god kontrakt, tydelig kommunikation og løbende opfølgning forebygger misbrug og skaber klarhed for både dig og lejeren. Det styrker dit forhold til lejeren og beskytter din investering.

En god kontrakt og tydelig kommunikation forebygger fremlejekonflikter