Ulovligt gebyr

Hvad er et ulovligt gebyr?

Som udlejer i København skal du være særligt opmærksom på, hvilke beløb du må opkræve ud over husleje, depositum og forudbetalt leje. Et ulovligt gebyr dækker over ekstraopkrævninger, der ikke har lovhjemmel i lejeloven, og som derfor kan kræves tilbagebetalt af lejeren. Det kan fx være opkrævning for nøgleudlevering, kontraktgebyr, administration, rykkergebyr, håndtering af indflytning og fraflytning eller andre ydelser, der ikke er direkte tilladt i loven. Mange udlejere tror fejlagtigt, at de kan aftale sig til gebyrer i lejekontrakten, men ulovlige gebyrer bliver ikke lovlige, blot fordi de står i kontrakten.

Gebyrer, der ikke udtrykkeligt er tilladt i lejeloven, risikerer at blive kendt ulovlige

Hvilke gebyrer er ulovlige?

Følgende gebyrer er typisk ikke tilladt at opkræve som privat udlejer:

• Kontrakt- eller oprettelsesgebyrer, hvor du kræver betaling for at udarbejde eller underskrive lejekontrakten
• Nøglegebyrer ved ind- eller udflytning, fx betaling for ekstra nøgler eller for at udlevere nøgler ved indflytning
• Betaling for almindelig administration, fx gebyr for at sende breve, opkræve husleje eller håndtere lejerens henvendelser
• Rykkergebyrer ved for sen betaling, medmindre det er det lovlige rykkergebyr på op til 100 kr. pr. rykker og maksimalt tre rykkere for samme krav
• Udlejers udgifter til ejendomsmægler, administrator eller formidler, fx hvis du bruger en ekstern til at finde lejer eller administrere lejemålet
• Gebyrer for at lave ind- eller fraflytningsrapport, lave tjeklister eller gennemføre syn

Du må ikke lægge dine egne udgifter over på lejeren, medmindre det er klart reguleret i loven. Selv hvis lejeren har underskrevet kontrakten, kan de kræve ulovlige gebyrer tilbagebetalt.

Udlejer må kun opkræve betalinger, der er tilladt i lejeloven – alt andet er ulovligt gebyr

Hvorfor er ulovligt gebyr vigtigt for udlejere i København?

I København er der mange sager i Huslejenævnene, hvor lejere får medhold i, at udlejere har opkrævet gebyrer uden hjemmel. Det kan koste dig:

• Krav om tilbagebetaling af hele det opkrævede gebyr, ofte med renter fra betalingstidspunktet
• Erstatning eller kompensation, hvis lejeren har lidt tab eller ulempe på grund af det ulovlige gebyr
• Mistillid fra lejeren, dårlig omtale og risiko for at miste gode lejere, hvis du opkræver ulovlige eller uigennemsigtige gebyrer
• Systematiske ulovlige gebyrer i større porteføljer kan føre til sager i Boligretten og store efterbetalinger, hvis flere lejere klager samtidig

Du risikerer at skulle betale mere tilbage, end du har opkrævet, hvis sagen går til nævnet, da renter og sagsomkostninger kan lægges oveni.

Du risikerer at betale mere tilbage, end du har opkrævet, hvis sagen går til nævnet

Hvordan undgår du at opkræve ulovlige gebyrer?

Som privat udlejer kan du beskytte dig ved at:

• Sætte dig grundigt ind i lejelovens regler om betalinger og gebyrer, så du ved præcis, hvad du må opkræve
• Undgå at opkræve noget, der ikke står tydeligt i loven eller er udtrykkeligt tilladt i en lovlig kontrakt
• Skrive tydeligt i §11, hvad der gælder for betalinger, men husk at ulovlige gebyrer ikke bliver lovlige af at stå i kontrakten – de kan stadig kræves tilbagebetalt
• Aftale betaling for el, vand, varme og lignende, hvis det er specificeret korrekt og følger lovens krav, men undgå ekstra "gebyrer" for at håndtere disse betalinger
• Holde dig opdateret på praksis fra Huslejenævnet og Boligretten, så du ikke risikerer at gentage fejl, der tidligere er blevet kendt ulovlige

Tydelige og lovlige aftaler sikrer tryghed for både dig og lejeren og beskytter dig mod klager og økonomiske krav.

Tydelige og lovlige aftaler sikrer tryghed – og beskytter dig mod klager og krav

Hvad gør lejer ved ulovligt gebyr?

Lejer kan:

• Kræve tilbagebetaling af gebyret direkte fra dig som udlejer, evt. med renter
• Klage til Huslejenævnet, som kan pålægge dig at betale gebyret tilbage og eventuelt nedsætte huslejen, hvis gebyret har påvirket den samlede betaling
• Undlade at betale gebyret og argumentere for, at det er uden hjemmel, hvis du forsøger at inddrive det
• Bruge dokumentation for ulovlige gebyrer som argument i andre tvister, fx ved fraflytning eller uenighed om depositum

Som udlejer har du pligt til at dokumentere, at opkrævningen er lovlig. Hvis du ikke kan det, risikerer du at tabe sagen og betale gebyret tilbage – ofte med renter og eventuelle sagsomkostninger.

Hvis lejer klager, har du som udlejer bevisbyrden – ikke omvendt

Sådan bruger du viden om ulovligt gebyr effektivt som udlejer

• Brug kun lovlige opkrævninger, og vær sikker på, at alle betalinger har hjemmel i loven eller er klart aftalt efter reglerne
• Sørg for gennemsigtighed i din kommunikation med lejeren, så der ikke opstår tvivl om, hvad der skal betales og hvorfor
• Lav tjeklister ved ind- og udflytning for din egen kontrol, men undlad at tage betaling for dem – det er en del af dit ansvar som udlejer
• Brug §11 til præcisering af aftaler, men ikke til at omgå loven eller indføre ekstra gebyrer, der ikke er tilladt
• Vær opmærksom på, at selv små ulovlige gebyrer kan føre til klager og sager, hvis lejeren føler sig uretfærdigt behandlet

Ved at holde dig til loven og være tydelig i dine aftaler undgår du klager, beskytter dit omdømme og skaber et godt og tillidsfuldt forhold til lejer.

Lovlige og gennemsigtige aftaler er vejen til færre konflikter og større troværdighed