Ureguleret leje

Hvornår gælder ureguleret leje?

I København er det kun en mindre del af boligmarkedet, hvor du som udlejer kan fastsætte huslejen uden at skulle følge de almindelige regler for lejeregulering. Ureguleret leje gælder primært for nyere ejendomme, ejerlejligheder udlejet af enkeltpersoner og visse boliger, der er gennemgribende moderniseret. Her har du som udlejer større frihed til at fastsætte lejen, men det betyder ikke, at du kan sætte prisen uden hensyn. Du skal stadig kunne dokumentere, at lejen er rimelig, og at boligen faktisk er undtaget fra reguleringen.

Ureguleret leje betyder ikke “uansvarlig leje” – du skal stadig kunne dokumentere niveauet.

Hvad er ureguleret leje?

Ureguleret leje betyder, at boligen ikke er omfattet af boligreguleringsloven og derfor ikke skal følge reglerne om omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi. Det giver dig mulighed for at fastsætte lejen ud fra markedsvilkår, boligens stand, beliggenhed og efterspørgsel. Du har større fleksibilitet, men det er stadig et krav, at lejen kan forklares og forsvares, hvis lejer klager. Huslejenævnet kan stadig tage stilling til, om lejen er rimelig, og du skal kunne dokumentere, hvordan du er nået frem til lejen.

Fri lejefastsættelse kræver, at du som udlejer handler ansvarligt og gennemsigtigt.

Hvilke boliger er omfattet af ureguleret leje?

I København gælder ureguleret leje typisk for følgende boligtyper:

• Ejerlejligheder udlejet af private, hvor der kun udlejes én bolig: Hvis du som privatperson udlejer din egen ejerlejlighed, og det er den eneste bolig, du udlejer, er lejen som udgangspunkt ureguleret.
• Lejligheder i nybyggeri (færdiggjort efter 31. december 1991): Ejendomme, der er taget i brug efter denne dato, er ikke omfattet af boligreguleringsloven, og du kan derfor fastsætte lejen frit.
• Lejligheder, der er gennemgribende moderniseret efter § 5, stk. 2: Hvis boligen er blevet væsentligt moderniseret, og moderniseringen lever op til lovens krav, kan lejen fastsættes uden omkostningsbestemt regulering.

Det er vigtigt, at du kan dokumentere, at boligen opfylder betingelserne for ureguleret leje. Hvis der opstår tvivl, kan lejer klage, og du skal kunne fremvise dokumentation for fx modernisering eller opførelsesår.

En bolig er ikke automatisk ureguleret – det afhænger af alder, type og ejerskab.

Fordele ved ureguleret leje for udlejere i København

• Du må fastsætte huslejen frit ved indflytning: Du kan tage højde for markedspriser, boligens kvalitet og efterspørgslen i området, når du fastsætter lejen.
• Du er ikke underlagt reglerne om årlige forbedringsregnskaber: Du slipper for det administrative arbejde med at dokumentere forbedringer og udregne omkostningsbestemt leje.
• Der er mindre bureaukrati ved varslinger og lejeregulering: Du kan lettere justere lejen, når der sker ændringer i markedet, dog stadig med respekt for lejelovens varsler og regler.

Men:

• Du kan ikke bare hæve lejen løbende uden varsel og grund: Lejeloven stiller stadig krav om varsling og saglig begrundelse, hvis du vil ændre lejen undervejs i lejeperioden.
• Lejer kan stadig klage, hvis lejen vurderes urimelig høj: Huslejenævnet kan gribe ind, hvis lejen ikke står mål med boligens stand og markedsniveau.

Ureguleret leje giver fleksibilitet – men ikke ubegrænset magt.

Typiske faldgruber ved ureguleret leje

• Du tror, din bolig er ureguleret – men den er ikke: Mange udlejere antager fejlagtigt, at deres bolig er undtaget fra regulering, men det kræver, at boligen opfylder helt specifikke kriterier.
• Du fastsætter en alt for høj leje og ender i Huslejenævnet: Hvis lejen ikke kan forklares eller dokumenteres, risikerer du, at den bliver sat ned, og at du skal tilbagebetale for meget opkrævet leje.
• Du glemmer at sikre dig dokumentation for modernisering: Hvis du påberåber dig ureguleret leje på grund af modernisering, skal du kunne dokumentere både omfang og dato for arbejdet.

Hos Copenhagen Quarters hjælper vi dig med at vurdere, hvilken type leje der gælder for din bolig, og hvordan du bedst dokumenterer lejeniveauet, så du undgår dyre fejl.

Forkert klassificering af lejemålet kan koste dig dyrt – både økonomisk og juridisk.

Sådan bruger du ureguleret leje effektivt som udlejer

• Tjek opførelsesåret og boligtype grundigt: Undersøg, om din bolig reelt er undtaget fra regulering, før du fastsætter lejen.
• Undersøg markedet og sæt en realistisk, men stærk leje: Sammenlign med lignende boliger i området, så du rammer et niveau, der både tiltrækker lejere og kan forsvares, hvis der opstår tvivl.
• Notér lejeklassifikation og lejegrundlag i §11 i kontrakten: Beskriv tydeligt, hvorfor lejen er ureguleret, og hvordan du har fastsat niveauet.
• Hav dokumentation klar i tilfælde af klage: Gem relevante papirer om boligens alder, modernisering eller ejerforhold, så du hurtigt kan dokumentere forholdene, hvis lejer klager.

Ureguleret leje er en mulighed – ikke en undskyldning for vilkårlig prisfastsættelse. Brug friheden ansvarligt og med respekt for både lovgivning og lejer.