Utilbørlig adfærd

Hvad er utilbørlig adfærd?

Som privat udlejer i København kan du i sjældne tilfælde opleve, at en lejer udviser adfærd, der skader naboskabet, ødelægger trygheden eller forstyrrer roen i ejendommen. Denne type opførsel kaldes utilbørlig adfærd og kan – hvis den er grov, gentagen eller vedvarende – give dig mulighed for at ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning. Utilbørlig adfærd er ikke kun et spørgsmål om dårlig opførsel, men om handlinger, der overskrider grænserne for, hvad der kan accepteres i et lejeforhold og i et fællesskab. Adfærden kan spænde fra larm, trusler og chikane til ødelæggelser, voldsom beruselse, truende eller uacceptabel omgangstone overfor naboer, vicevært eller dig som udlejer.

Utilbørlig adfærd kan i alvorlige tilfælde føre til, at lejeren bliver sat ud med fogedens hjælp

Eksempler på utilbørlig adfærd i lejemål

Adfærd der typisk kan karakteriseres som utilbørlig, omfatter:

• Voldsom og gentagen støj, fx høj musik dag og nat, råben, skænderier eller larmende fester, der forstyrrer naboernes nattero og tryghed
• Trusler mod naboer, vicevært eller udlejer, både mundtligt, skriftligt eller via sociale medier, hvor der skabes utryghed eller frygt
• Voldelig eller truende adfærd, hvor lejeren udviser fysisk eller psykisk vold, eller skaber en farlig situation for andre beboere
• Chikane, mobning eller bevidst ødelæggelse af fællesarealer, fx hærværk, graffiti, ødelagte døre eller inventar i opgangen
• Utryghedsskabende opførsel, fx gentagen beruselse, stofmisbrug, eller at invitere personer ind, der skaber uro eller utryghed i ejendommen

For at der kan gribes ind, skal adfærden være væsentlig, gentagen eller særlig grov. Enkelte episoder kan være nok, hvis de er alvorlige, men ofte kræves det, at der er tale om et mønster eller en vedvarende problematik.

Ikke al dårlig opførsel er utilbørlig – det kræver en vis grovhed eller vedvarende karakter

Hvad siger loven om utilbørlig adfærd?

Lejelovens § 90 giver udlejeren mulighed for at ophæve lejemålet uden varsel, hvis lejeren udviser utilbørlig adfærd. Ophævelsen skal ske hurtigt og være veldokumenteret – og du må ikke vente for længe, ellers mister du retten til at ophæve. Du kan bruge § 90, hvis adfærden udgør en væsentlig misligholdelse, og der er tale om noget, der går ud over almindelig irritation eller småkonflikter. Det er vigtigt at reagere hurtigt, så du kan beskytte både ejendommens øvrige beboere og dit eget ansvar som udlejer.

Jo hurtigere du reagerer og dokumenterer, jo stærkere står du som udlejer

Hvordan dokumenterer du utilbørlig adfærd?

For at kunne ophæve lejemålet, skal du kunne dokumentere adfærden grundigt. Det kan du fx gøre med:

• Klager fra naboer, vicevært eller andre beboere, gerne skriftligt og med detaljer om tidspunkter, episoder og konsekvenser
• Egne observationer, som du nedskriver som notater umiddelbart efter episoderne, så du kan huske detaljer og forløb
• Videooptagelser eller lydoptagelser, hvis det er lovligt og proportionalt i forhold til situationen, og hvis det kan dokumentere gentagen eller grov adfærd
• Politirapporter, anmeldelser eller domme, hvis der har været indblanding fra myndighederne, fx ved vold, trusler eller hærværk
• Skriftlige advarsler, hvor du har gjort lejeren opmærksom på adfærden og konsekvenserne, og hvor du kan dokumentere, at advarslen er modtaget

En skriftlig advarsel er ofte første skridt, medmindre der er tale om noget meget alvorligt, hvor du kan ophæve lejemålet straks. Uden dokumentation bliver det ord mod ord, og det holder sjældent i retten eller ved Huslejenævnet.

Uden dokumentation bliver det ord mod ord – og det holder ikke i retten

Hvorfor er utilbørlig adfærd vigtigt for udlejere i København?

I tætbefolkede områder som brokvartererne i København har god naboadfærd stor betydning for både ejendommens trivsel, tryghed og omdømme. En enkelt problematisk lejer kan skabe utryghed, forringe ejendommens ry, føre til fraflytning blandt andre lejere og gøre det svært at leje resten ud. Utilbørlig adfærd kan også føre til klager fra ejer- eller andelsforeningen, og du kan som udlejer blive mødt med krav om at gribe ind. Derfor bør du være opmærksom, handle hurtigt og kende dine rettigheder, så du kan beskytte både ejendommen, de øvrige beboere og din egen position som udlejer.

Jo længere du venter, desto mere fastlåst bliver situationen – og beviserne forsvinder

Sådan bruger du viden om utilbørlig adfærd effektivt som udlejer

• Tag klager alvorligt og undersøg dem med det samme, så du hurtigt kan vurdere, om der er grundlag for at gribe ind
• Få dokumentation – skriftligt og præcist – fra naboer, vicevært, egne observationer eller myndigheder, så du kan underbygge din sag
• Giv skriftlig advarsel til lejeren, hvor du præcist beskriver, hvad der er utilbørlig adfærd, og hvilke konsekvenser det kan få, hvis det fortsætter
• Henvis til lejeloven og gør det klart, at gentagen eller grov utilbørlig adfærd kan føre til ophævelse af lejemålet uden varsel
• Ophæv lejemålet, hvis adfærden fortsætter eller er så grov, at det ikke er forsvarligt at lade lejeren blive boende, og sørg for at følge alle formelle krav og dokumentere processen

Hvis du er i tvivl, så søg juridisk hjælp – det betaler sig hurtigt i disse sager, hvor fejl kan koste både tid, penge og tryghed for de øvrige beboere.

En hurtig og saglig indsats kan redde både ejendommens tryghed og dit omdømme som udlejer