Det er en juridisk proces, hvor fogedretten hjælper en udlejer med at udsætte en lejer, der nægter at flytte ud.
Kort fortalt: Fogedret (udsættelse) er den tvangsprocedure, hvor fogedretten fjerner en lejer, som ikke flytter ud efter en gyldig opsigelse eller ophævelse. Ved manglende husleje skal du først sende et påkrav med 14 dages betalingsfrist, og retsafgiften for sagen i fogedretten er 750 kr.
Hvad er fogedret (udsættelse)?
Fogedret (udsættelse) betyder, at du som udlejer beder retten om hjælp til at få en lejer sat ud af din bolig. Dette sker typisk, hvis lejeren ikke har betalt husleje, eller hvis lejeren nægter at flytte efter en gyldig opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Du skal selv indsende en anmodning til fogedretten og vedlægge den nødvendige dokumentation, såsom kopi af lejekontrakten, ophævelsesbrev og eventuel tidligere korrespondance med lejeren. Fogedretten vurderer sagen og kan træffe afgørelse om, at lejeren skal udsættes.
Fogedretten hjælper dig med fysisk udsættelse, hvis alle andre løsninger er udtømt
Hvornår har du som udlejer krav på udsættelse?
Du har krav på udsættelse, når lejeaftalen er lovligt bragt til ophør ved opsigelse eller ophævelse, og lejeren alligevel bliver boende. Lejemålet skal altså være ophørt, før fogedretten kan hjælpe dig.
Det mest almindelige grundlag er lejers manglende betaling. Efter lejelovens § 182 kan du tidligst sende en skriftlig påkravsskrivelse på 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Lejeren har derefter 14 dage til at betale, og påkravet skal tydeligt oplyse, at lejemålet kan ophæves, hvis restancen ikke bliver betalt. Du kan først ophæve, når fristen er overskredet.
Andre grundlag kan være ulovlig fremleje, som lejeren ikke stopper trods din indsigelse, eller overtrædelse af husorden, der er så alvorlig, at det er påkrævet, at lejeren flytter. Uanset grundlaget skal du kunne dokumentere, at lejemålet er ophørt, og at lejeren ikke længere har ret til at blive boende.
Ved huslejerestance kan du tidligst sende påkrav på 3. hverdag efter forfald. Lejeren skal have 14 dage til at betale, før du kan ophæve lejemålet og gå i fogedretten.
Sådan indleder du en sag i fogedretten
Du starter sagen med en skriftlig anmodning om udsættelse til fogedretten i den retskreds, hvor boligen ligger. Anmodningen indsendes digitalt via minretssag.dk. Ligger lejligheden i Københavns Kommune, er det fogedretten ved Københavns Byret, der behandler sagen. Ligger den på Frederiksberg, er det Retten på Frederiksberg.
Vedlæg kopi af lejekontrakten, påkravet, opsigelses- eller ophævelsesbrevet og relevant korrespondance med lejeren. Retsafgiften er 750 kr., og den dækker fogedsagen fra start til slut. Ved betalingsmisligholdelse kontrollerer fogedretten selv, at påkrav og ophævelse opfylder lejelovens regler. Derfor skal dine breve være korrekte og dokumenterbare.
Hvis grundlaget er klart, som ved dokumenteret betalingsmisligholdelse, berammer fogedretten som udgangspunkt en udsættelsesforretning direkte på adressen. Ved andre ophævelsesgrunde indkalder fogedretten som regel først dig og lejeren til et møde i retten. Danmarks Domstole beskriver forløbet ved udsættelse af lejemål trin for trin.
En anmodning om udsættelse sendes via minretssag.dk til fogedretten der, hvor boligen ligger. I København er det Københavns Byret, og retsafgiften er 750 kr. for hele fogedsagen.
Selve udsættelsen – hvordan foregår det?
Når fogedretten har godkendt din anmodning, bliver lejeren indkaldt til en udsættelsesforretning. Hvis lejeren fortsat nægter at flytte, vil fogeden møde op på adressen, ofte sammen med en låsesmed og eventuelt politiet, for at gennemføre udsættelsen. Som udlejer skal du selv sørge for flyttefolk, og det er dit ansvar at betale for flytning, opbevaring af lejerens ejendele og låsesmed. Udgifterne kan du efterfølgende kræve dækket af lejeren, men det kræver ofte yderligere inddrivelse. Fogedretten sikrer, at udsættelsen sker lovligt og korrekt, så du som udlejer ikke selv skal tage sagen i egen hånd.
Som udlejer står du for flytning, opbevaring og låsesmed – men får juridisk opbakning
Hvorfor er fogedret (udsættelse) vigtigt for udlejere i København?
I København er efterspørgslen på lejeboliger stor, og lejerbeskyttelsen er omfattende. Det kan derfor være både tidskrævende og udfordrende at få en lejer ud, hvis vedkommende ikke frivilligt fraflytter efter opsigelse eller ophævelse. Fogedretten giver dig som udlejer en klar og lovlig mulighed for at håndhæve dine rettigheder og sikre, at du kan få din bolig tilbage, hvis lejeren ikke overholder aftalen. Det minimerer risikoen for økonomiske tab og sikrer, at du kan genudleje boligen til en ny lejer.
Fogedretten er din sikkerhedsventil, hvis lejeren ikke respekterer aftalen
Gode råd til at bruge fogedret (udsættelse) effektivt
For at gøre processen så smidig og effektiv som muligt, kan du med fordel følge disse råd:
- Brug en advokat, hvis du er i tvivl om processen
- Dokumentér alt skriftligt og overhold formkravene
- Vær opmærksom på frister og korrekt ophævelse
- Beregn omkostninger (låsesmed, flyttefirma, opbevaring)
- Kommunikér respektfuldt men klart med lejeren undervejs
- God forberedelse sparer dig både tid, penge og juridiske problemer
En grundig og korrekt forberedt sag øger dine chancer for en hurtig og problemfri udsættelse
