Påkravsskrivelse (ved restance)

Når lejer ikke betaler – påkravsskrivelsen er dit vigtigste værktøj

Som privat udlejer i København kan du opleve, at en lejer ikke betaler husleje eller andre pligtige betalinger til tiden. I sådanne situationer er påkravsskrivelse (ved restance) det formelle og lovpligtige redskab, du skal bruge for at kræve betaling. Uden en korrekt udformet og dokumenteret påkravsskrivelse har du ikke mulighed for at ophæve lejemålet lovligt, uanset hvor stor restancen er. Påkravsskrivelsen er derfor en central del af processen, hvis du vil fastholde dine rettigheder og sikre, at du kan handle effektivt, hvis lejeren fortsat ikke betaler.

En korrekt påkravsskrivelse er det juridiske grundlag for at ophæve lejemålet ved restance

Hvad er påkravsskrivelse (ved restance)?

En påkravsskrivelse (ved restance) er en skriftlig meddelelse til lejeren om, at der er opstået restance – typisk fordi husleje, aconto eller andre pligtige betalinger ikke er betalt rettidigt. Skrivelsen skal oplyse det præcise beløb, der skyldes, og give lejeren en frist på 14 dage til at betale fra det tidspunkt, hvor påkravsskrivelsen er modtaget. Hvis lejeren ikke betaler inden for fristen, kan du som udlejer ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning.

• Påkravsskrivelsen er ikke en almindelig rykker, men en formel varsling med juridiske konsekvenser
• Den skal opfylde specifikke krav til indhold og dokumentation for at være gyldig
• En fejl i påkravsskrivelsen kan betyde, at du mister retten til at ophæve lejemålet, selvom lejeren fortsat ikke betaler

Påkravsskrivelsen er en varsling med betalingsfrist – ikke bare en almindelig rykker

Hvorfor er påkravsskrivelse (ved restance) vigtig for udlejere i København?

I et presset boligmarked som Københavns, hvor genudlejning og økonomi skal hænge sammen, er det afgørende, at du handler korrekt og hurtigt ved manglende betaling. En påkravsskrivelse giver lejeren en sidste chance for at betale og sikrer, at du som udlejer overholder loven, hvis du vil videre med en ophævelse. Uden en korrekt påkravsskrivelse mister du retten til at ophæve lejemålet, og du risikerer at skulle starte processen forfra, hvis der opstår fejl.

• Påkravsskrivelsen dokumenterer, at du har gjort lejeren opmærksom på restancen og givet en rimelig frist til betaling
• Den beskytter dig mod påstande om, at lejeren ikke har fået mulighed for at betale eller ikke har kendt til konsekvenserne
• En korrekt proces styrker din sag, hvis sagen ender i boligretten eller fogedretten

Hvis du ikke har sendt en korrekt påkravsskrivelse, mister du retten til at opsige lejer for manglende betaling

Hvornår skal du sende en påkravsskrivelse?

Du bør sende en påkravsskrivelse så snart lejen er forfalden og ikke er betalt efter 3 dage. Ifølge lejeloven kan du sende påkravsskrivelsen allerede på den første hverdag efter forfaldsdatoen, men det er almindeligt at vente 3 dage for at sikre, at der ikke er tale om en fejl eller forsinkelse i banken. Skrivelsen skal gives skriftligt og på en måde, der kan dokumenteres – for eksempel som fysisk brev med afleveringsattest, anbefalet post eller e-mail med kvittering for modtagelse.

• Jo hurtigere du reagerer, jo bedre står du, hvis sagen ender i boligretten eller fogedretten
• En hurtig påkravsskrivelse kan også motivere lejeren til at betale, før restancen vokser sig større
• Dokumentér altid, hvornår og hvordan du har sendt påkravsskrivelsen, så du kan bevise, at fristen er overholdt

Jo hurtigere du reagerer, jo bedre står du, hvis sagen ender i boligretten

Hvad skal en påkravsskrivelse indeholde?

Ifølge lejeloven skal følgende altid fremgå af påkravsskrivelsen for at være gyldig:

• Oplysning om, at der er restance, og hvad restancen vedrører (fx husleje, aconto, varme)
• Det eksakte beløb, lejer skylder, specificeret så der ikke er tvivl om, hvad der skal betales
• En tydelig 14-dages frist til betaling, regnet fra den dag lejeren modtager påkravsskrivelsen
• Oplysning om, at lejemålet kan ophæves, hvis fristen ikke overholdes, og at lejeren kan blive sat ud af boligen
• Dato og underskrift eller tydeligt afsendernavn, så det er klart, hvem der har sendt skrivelsen

En fejl i formuleringen, manglende oplysninger eller forkert frist kan føre til, at opsigelsen erklæres ugyldig – også selvom lejeren ikke har betalt.

Husk, at du ikke må tilføje trusler eller ukorrekte oplysninger – det kan gøre sagen ulovlig

Sådan bruger du påkravsskrivelse (ved restance) effektivt som udlejer

For at sikre, at processen er korrekt og effektiv, bør du:

1. Bruge en gennemtestet skabelon, så alle lovpligtige oplysninger altid er med
2. Sende påkravsskrivelsen så hurtigt som muligt efter betalingsfristen er overskredet
3. Gemme dokumentation for afsendelse, for eksempel kvittering fra postvæsenet eller læsekvittering på e-mail
4. Følge op præcist på 14. dagen, så du kan handle hurtigt, hvis lejeren ikke har betalt
5. Ophæve lejemålet skriftligt, hvis betaling udebliver, og straks igangsætte processen for udsættelse via fogedretten, hvis det er nødvendigt

• Vær altid professionel og saglig i din kommunikation, og undgå at presse eller true lejeren
• Opbevar alle relevante dokumenter, så du kan dokumentere hele forløbet, hvis sagen skal behandles i retten

En korrekt og professionel proces viser, at du tager ansvar og følger reglerne

Hvad hvis lejeren ikke reagerer?

Hvis lejeren ikke betaler inden fristens udløb, kan du ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning. Du bør sende en skriftlig ophævelse til lejeren, hvor du præcist angiver, at lejemålet ophæves på grund af manglende betaling og henviser til den tidligere påkravsskrivelse. Herefter kan du igangsætte udsættelse via fogedretten, hvis lejeren ikke fraflytter frivilligt.

• Hvis lejeren betaler hele restancen, inden fogedsagen afsluttes, har lejeren ret til at blive boende, og sagen bortfalder
• Det er derfor vigtigt at handle hurtigt og korrekt, så du ikke mister muligheden for at få boligen tilbage eller inddrive det skyldige beløb
• Gem al korrespondance og dokumentation, så du kan bevise, at du har fulgt alle lovens krav

Ophævelse uden korrekt forløb kan koste dig både tid og penge – følg lovens trin nøje