Overtrædelse af husorden

Når husfreden bliver brudt – og hvad du må gøre som udlejer

Som udlejer i København har du et ansvar for at sikre ro, orden og tryghed i ejendommen. Husordenen er ikke blot et sæt regler, men fundamentet for et velfungerende naboskab og en god atmosfære i ejendommen. Overtrædelse af husorden kan føre til gener for naboer, konflikter i opgangen og i værste fald til misligholdelse af lejeaftalen. Det er derfor vigtigt, at du som udlejer kender dine muligheder og handler korrekt, hvis en lejer ikke overholder husordenen.

Husordenen er ikke kun regler – det er fundamentet for en velfungerende ejendom

Hvad er overtrædelse af husorden?

Overtrædelse af husorden sker, når en lejer handler i strid med de fælles regler, der gælder for ejendommen. Husordenen kan omfatte alt fra støjregler, brug af fællesarealer, affaldshåndtering, husdyrhold og brug af altaner til regler om rygning og parkering. Når husordenen er en del af lejekontrakten, er den juridisk bindende, og gentagne eller grove overtrædelser kan få alvorlige konsekvenser for lejeforholdet.

Husordenen er bindende, når den er en del af lejekontrakten

Typiske eksempler på overtrædelser

Som udlejer i København vil du ofte støde på følgende former for overtrædelse af husorden:

• Støj i nattetimerne, fx høj musik, fester eller gentagen larm, der forstyrrer naboernes nattero
• Rygning i fællesarealer, selvom det er forbudt ifølge husordenen
• Husdyr, der generer andre beboere, fx ved at gø, hyle eller efterlade ekskrementer på fællesarealer
• Rod i gården, på trappeopgangen eller i kælderen, hvor lejer ikke rydder op efter sig selv eller sine gæster
• Manglende oprydning efter brug af fællesvaskeri, så andre beboere ikke kan benytte faciliteterne
• Forkert affaldssortering eller efterladt affald, der tiltrækker skadedyr eller skaber lugtgener

Gentagne eller grove overtrædelser kan blive betragtet som misligholdelse af lejeaftalen og kan i sidste ende føre til opsigelse eller ophævelse.

Gentagne overtrædelser kan blive betragtet som misligholdelse

Hvorfor er overtrædelse af husorden vigtigt for udlejere?

Når en lejer overtræder husordenen, skaber det ikke kun dårlig stemning, men kan også føre til fraflytninger blandt andre lejere, klager fra naboer eller ejerforeningen og i sidste ende skade ejendommens omdømme. Som udlejer har du ansvar for den samlede trivsel i ejendommen og skal sikre, at alle beboere kan føle sig trygge og respekterede. Hvis du ikke reagerer på overtrædelser, kan det føre til flere problemer og gøre det sværere at tiltrække og fastholde gode lejere.

Som udlejer har du ansvar for den samlede trivsel i ejendommen

Sådan håndterer du overtrædelse af husorden

For at håndtere overtrædelser effektivt og korrekt bør du følge en struktureret proces:

1. Start med en venlig, skriftlig påmindelse til lejeren, hvor du beskriver, hvilken regel der er overtrådt, og hvorfor det er et problem for ejendommen
2. Dokumentér episoder og klager grundigt, fx med datoer, beskrivelser, billeder eller udtalelser fra andre beboere eller vicevært
3. Giv en formel advarsel, hvis problemet fortsætter, og gør det klart, at gentagne overtrædelser kan få konsekvenser for lejeforholdet
4. Overvej ophævelse eller opsigelse af lejemålet ved gentagen og grov overtrædelse, men sørg altid for at følge lejelovens procedurer og have al dokumentation i orden

Husk altid at kommunikere skriftligt og sagligt, så du kan dokumentere forløbet, hvis sagen skal behandles af nævnet eller boligretten.

Dialog og dokumentation er dine stærkeste redskaber

Brug af §11 i lejekontrakten

Det er en god idé at skrive tydeligt ind i §11, at husordenen er bindende, og at gentagne eller grove overtrædelser kan føre til ophævelse af lejemålet. En præcis formulering i kontrakten gør det lettere for dig at håndhæve reglerne og styrker din sag, hvis konflikten ender i boligretten. Du kan også henvise til konkrete eksempler på overtrædelser og de forventede konsekvenser, så lejeren er klar over reglerne fra start.

En stærk §11 kan være afgørende i konfliktsituationer

Hvis sagen udvikler sig

Hvis lejeren nægter at rette ind, eller hvis overtrædelserne fortsætter trods påmindelser og advarsler, kan sagen udvikle sig til en egentlig misligholdelse af lejeaftalen. I sådanne tilfælde bør du:

• Søge juridisk rådgivning for at sikre, at du følger alle formelle krav og ikke begår fejl, der kan svække din sag
• Inddrage boligretten, hvis det bliver nødvendigt at ophæve lejemålet eller få lejeren udsat
• Fortsætte med at dokumentere alle episoder og din kommunikation med lejeren, så du kan fremlægge et klart og veldokumenteret forløb

Du må gerne reagere, men du skal altid følge procedurerne nøje og sikre, at lejeren får mulighed for at rette op på forholdene, før du tager skridt til opsigelse eller ophævelse.

Du må gerne reagere, men du skal følge procedurerne nøje