Særlige løsninger

Kort fortalt: Særlige løsninger er pladsbesparende indretninger som hems, skydedøre og alkove, der giver flere funktioner på samme areal – især i små københavnerlejligheder med højt til loftet. En hems på højst 4,5 m² i åben forbindelse med rummet medregnes efter bygningsreglementet ikke i etagearealet.

Hvad er særlige løsninger, og hvorfor betyder de noget ved udlejning?

Særlige løsninger er faste indretningselementer som hems, skydedøre og alkove, der lader dig få flere funktioner ud af de samme kvadratmeter. For dig som udlejer i København giver de mest værdi i 1- og 2-værelseslejligheder, hvor de kan skabe en adskilt soveplads, et arbejdshjørne eller ekstra opbevaring uden at flytte vægge.

Hvilken løsning der passer, afhænger af boligen: En hems kræver god loftshøjde, skydedøre gør mest gavn i smalle rum, hvor en almindelig dør stjæler plads, og alkoven er ofte en del af den oprindelige planløsning i ældre københavnerlejligheder. Løsningerne er især efterspurgte blandt studerende, singler og par, der vil bo centralt på få kvadratmeter.

Vær dog præcis i annoncen: En hems eller alkove i åben forbindelse med rummet er ikke et selvstændigt værelse og bør derfor ikke tælle med i boligens antal værelser.

Særlige løsninger giver flere funktioner på samme areal – men en hems eller alkove i åben forbindelse med rummet tæller hverken som et ekstra værelse eller som ekstra etageareal.

Hems – ekstra soveplads uden at optage gulvplads

En hems er en forhøjet platform, typisk placeret over et opholdsrum eller i forbindelse med et højt loft, der kan bruges som soveplads, opbevaring eller arbejdsområde. Hemsen udnytter højden i rummet og frigør gulvplads, så boligen føles større og mere funktionel. Den er ideel i boliger med høj loftshøjde og bruges ofte i 1-værelseslejligheder eller små lejligheder, hvor pladsen er begrænset. En hems kan gøre det muligt at indrette både opholdsrum og soveplads i ét og samme rum, hvilket er attraktivt for studerende eller unge, der ønsker at bo centralt uden at gå på kompromis med funktionaliteten. Vær opmærksom på adgangsforhold og sikkerhed, især hvis du lejer ud til unge eller studerende, og sørg for, at stigen eller trappen til hemsen er solid og let at bruge.

• Hemsen kan bruges som soveplads, opbevaring eller arbejdsområde, afhængigt af lejerens behov
• En hems tilføjer en hel funktion uden at tage plads fra resten af boligen – perfekt til kompakte lejligheder
• Sørg for, at adgangsforholdene er sikre, og at hemsen er bygget i solide materialer

En hems gør det muligt at udnytte boligens volumen optimalt og skaber flere indretningsmuligheder på få kvadratmeter.

Skydedøre – fleksibel opdeling uden pladsspild

Skydedøre er en populær løsning i smalle eller små lejligheder, hvor traditionelle døre optager for meget plads, når de åbnes og lukkes. Skydedøre kan bruges mellem stue og soveværelse, som skillevæg i et stort rum eller som garderobeløsning, hvor pladsen er trang. De giver mulighed for at opdele boligen fleksibelt, så rummene kan bruges til forskellige formål i løbet af dagen. Skydedøre kan også give boligen et moderne og luftigt udtryk, da de ofte er lavet i lette materialer og kan integreres diskret i væggen. Som udlejer kan du fremhæve skydedøre som en praktisk og moderne detalje, der gør det lettere for lejeren at indrette sig efter egne behov.

• Skydedøre skaber fleksibilitet og giver boligen et moderne, luftigt udtryk
• De kan bruges til at opdele rum, skabe privatliv eller skjule opbevaring, uden at optage unødig plads
• Vedligehold skydedørene, så de glider let og lukker tæt, og informer lejeren om korrekt brug

Skydedøre er en effektiv måde at skabe flere funktioner i samme rum og tilpasse boligen til forskellige behov.

Alkove – hyggelig soveplads eller læsekrog

En alkove er en mindre soveplads eller niche, der er indbygget i væggen eller rummet, ofte med plads til en seng, madras eller siddeplads. Alkover ses ofte i ældre københavnerlejligheder og kan give boligen karakter, hygge og en særlig stemning. En alkove kan bruges som soveplads, læsekrog, arbejdsområde eller opbevaringsplads, afhængigt af indretningen og lejerens behov. Hvis boligen har en alkove, bør du altid vise den frem i både billeder og tekst, da mange lejere søger netop den charme og fleksibilitet, som en alkove kan give. Alkover kan også være en fordel for lejere, der ønsker at udnytte pladsen optimalt og skabe flere funktioner i samme rum.

• Alkover skaber hjemlighed og giver lejeren mulighed for at tænke kreativt i indretningen
• De kan bruges som soveplads, læsekrog, arbejdsplads eller opbevaring, alt efter behov
• Fremhæv alkoven i annoncen og vis, hvordan den kan indrettes og bruges i hverdagen

Alkover giver boligen personlighed og gør det lettere for lejeren at indrette sig fleksibelt.

Sådan bruger du særlige løsninger effektivt som udlejer

Fremhæv de særlige løsninger aktivt i boligannoncen med billeder og konkrete eksempler, så lejeren kan se, hvordan boligen er indrettet og hvilke muligheder, der er for at udnytte pladsen optimalt.

• “Lys hems med plads til dobbeltseng og opbevaring – ideel til studerende eller singler”
• “Pladsbesparende skydedør mellem stue og værelse – fleksibel indretning og moderne udtryk”
• “Indbygget alkove med hyggelig læsebelysning og plads til opbevaring”

Brug dem som salgsargumenter og målret kommunikationen til de lejere, der vil få størst glæde af dem, fx unge, studerende, singler eller par, der ønsker fleksible løsninger og mulighed for at tilpasse boligen til forskellige behov.

• Vis billeder af de særlige løsninger i brug, så lejeren kan forestille sig, hvordan de kan indrettes
• Beskriv, hvordan løsningerne gør boligen mere funktionel og fleksibel, og hvilke fordele de giver i hverdagen
• Vær tydelig om materialer, vedligeholdelse og eventuelle begrænsninger, så lejeren ved, hvad de kan forvente

Jo tydeligere du viser, hvordan boligen er indrettet kreativt, jo hurtigere tiltrækker du de rigtige lejere.

Hvad skal du være opmærksom på?

Særlige løsninger er kun et aktiv, hvis de er lovlige, sikre og vedligeholdte. Tjek især disse punkter, før du udlejer:

• Hemsens størrelse: Efter bygningsreglementets § 455 medregnes en hems på højst 4,5 m² ikke i etagearealet. Er hemsen større eller lukket af med vægge, er den ikke længere en hems, og ombygningen kan kræve byggetilladelse fra kommunen.
• Adgang og værn: Fastgør stigen eller trappen korrekt, og sæt et stabilt værn langs hemsens kant – især hvis hemsen bruges som soveplads.
• Skydedøre: Vedligehold skinner og beslag, så dørene glider let og lukker tæt, og vis lejeren korrekt brug ved indflytning.
• Alkove som soveplads: Vurdér, om der er plads nok og tilstrækkelig ventilation, så der ikke opstår fugt og dårligt indeklima.

Angiv boligens areal uden hemsen, så du ikke oplyser et større beboelsesareal, end bygningsreglementet regner med. Beskriv hems, skydedøre og eventuelle aftaler om vedligeholdelse under særlige vilkår i lejekontraktens § 11, og dokumentér løsningernes stand med billeder i indflytningsrapporten.

En hems på højst 4,5 m² i åben forbindelse med rummet tæller ikke med i etagearealet efter BR18 § 455. Større eller lukkede hemse kan kræve byggetilladelse og bør aldrig lægges oven i boligens areal.