Et værelse skal have naturligt dagslys, adgang til varme og kunne lukkes af. Det skal reelt kunne bruges som soveværelse, stue eller arbejdsværelse. Køkken, badeværelse, entré og depotrum tæller aldrig med — uanset størrelse.
Kort fortalt: Antal værelser angiver de egentlige opholdsrum i en bolig — stue og soveværelser — men ikke køkken, bad eller gang. I København udlejes 2- og 3-værelses lejligheder hurtigst og til de højeste priser pr. m², mens fejlagtig angivelse i annoncen kan udløse klager til Huslejenævnet.
Hvad dækker 'antal værelser’‘?
Antal værelser er den betegnelse, du som udlejer i København skal bruge præcist — i annoncen, i lejekontrakten og ved fastsættelse af huslejen. Definitionen er enkel: egentlige beboelsesrum, der ikke tæller køkken, badeværelse eller gangarealer. En 3-værelses lejlighed består typisk af to soveværelser og en stue, men indretningen varierer — særligt i ældre københavnske ejendomme fra før 1950, hvor gennemgangsværelser og alkover forekommer hyppigt.
Korrekt angivelse er ikke blot god skik. En fejlagtig oplysning om antal værelser i annoncen kan føre til klager og krav om kompensation, og i lejekontrakten skal rumantallet stemme overens med den faktiske indretning. Lejere, der søger bolig i København, bruger antal værelser som det primære søgefilter — og et mismatch imellem annonce og virkelighed er en af de hyppigste årsager til konflikter ved indflytning.
I København er antal værelser det primære søgefilter for lejere — en fejlagtig angivelse i annoncen er en af de hyppigste årsager til konflikter ved indflytningssyn.
Antal værelser og boligannoncer
Ved udlejning er det afgørende, at antal værelser er korrekt angivet i din annonce. Fejlagtig information kan føre til misforståelser, utilfredshed og i værste fald klager eller krav om kompensation. Et værelse skal være egnet til ophold – det vil sige, at det skal have dagslys, adgang til varme og ofte en vis størrelse, så det kan bruges som soveværelse, stue eller kontor. Et opbevaringsrum, en alkove eller et gennemgangsrum tæller ikke nødvendigvis med, medmindre det opfylder kravene til et egentligt værelse. Det er vigtigt at beskrive boligens rum præcist og troværdigt, så potentielle lejere får et realistisk billede af boligen.
- Angiv altid det korrekte antal værelser i annoncen og beskriv eventuelle særlige rum, fx kontor, walk-in eller multirum
- Undgå at tælle køkken, badeværelse, gang eller depotrum med som værelser
- Brug billeder og plantegning til at illustrere boligens indretning og muligheder
Brug en præcis og troværdig beskrivelse af antal værelser i dine opslag – det skaber tillid hos lejere og minimerer risikoen for misforståelser.
Hvorfor er antal værelser vigtigt for udlejere i København?
I København bestemmer antal værelser i høj grad, hvilken målgruppe der reagerer på din annonce — og hvor hurtigt du udlejer. Enlige og studerende søger primært 1- og 2-værelses boliger i bydele som Nørrebro, Vesterbro og Frederiksberg. Par uden børn dominerer efterspørgslen på 2-værelses i Indre By og Østerbro. Familier leder efter 3–4 værelser og er ofte villige til at rykke til Vanløse, Valby eller Nordvest for at finde dem. Rammer din bolig ikke den rigtige kategori i annoncen, falder relevansen — og tomgangsperioden stiger.
Antal værelser påvirker også det lejedes værdi og dermed det huslejeniveau, du lovligt kan fastsætte. En bolig annonceret som 3-værelses, der reelt kun har to egentlige rum, kan give lejer grundlag for at anfægte huslejen. Vær ærlig om indretningen — også når et rum er fleksibelt.
- Antal værelser er afgørende for, hvilken målgruppe du tiltrækker, og hvordan boligen prissættes
- Forkert oplyst antal værelser kan føre til færre relevante henvendelser, dårligere lejermatch og potentielle konflikter
- Vær ærlig om boligens indretning og muligheder, så lejeren ved, hvad de kan forvente
I Indre By og på Østerbro er efterspørgslen på 2- og 3-værelses lejligheder størst — boliger i disse kategorier har typisk kortere tomgangsperioder end 1-værelses og større enheder.
Sådan tæller du antal værelser korrekt
Et værelse skal som udgangspunkt kunne lukkes af, have naturligt lys og være egnet som opholdsrum. Det skal være muligt at bruge rummet som soveværelse, stue eller kontor, og det skal have en størrelse, der gør det anvendeligt til daglig brug. Små rum, der kun kan bruges til opbevaring, eller gennemgangsrum uden vindue tæller ikke med.
Tæller med:
- Soveværelser, der kan lukkes af og har vindue
- Opholdsstue(r) med dagslys og varme
- Værelser, der kan bruges som kontor, børneværelse eller gæsteværelse
Tæller ikke med:
- Badeværelse, uanset størrelse eller indretning
- Køkken, selv hvis det er stort og har spiseplads
- Entré, gang, depotrum eller opbevaringsrum uden dagslys
- Gennemgå boligen rum for rum og vurder, om det opfylder kravene til et værelse
- Brug plantegning og billeder til at dokumentere indretningen, hvis der er tvivl
Gå altid ud fra, hvordan en potentiel lejer vil opleve boligens rum og funktionalitet.
Antal værelser og lejekontrakten
Når du udfylder en lejekontrakt (formular A10), skal antal værelser stemme præcist overens med den fysiske indretning og det, der er oplyst i annoncen. Rum der tæller med i kontrakten, skal leve op til lejelovens krav om egentlige beboelsesrum — de skal have dagslys, varme og kunne bruges til ophold. Et rum, der i kontrakten er angivet som værelse, men reelt fungerer som depotrum, kan lejer anfægte.
Brug § 11 i kontrakten til at præcisere rumfordelingen, hvis boligen har en utraditionel opdeling — fx en stue med skydedør, der kan fungere som ekstra soveværelse, eller en altan-stue, der ikke opfylder alle formelle krav. Vedlæg plantegning som bilag; det er god praksis og reducerer antallet af tvister ved fraflytningssyn.
- Notér det præcise antal værelser i kontrakten og beskriv eventuelle særlige rum eller fleksible løsninger
- Brug billeder eller plantegning som bilag, hvis det kan hjælpe med at skabe klarhed
- Opdater kontrakten, hvis der sker ændringer i indretningen under lejeperioden
Rum angivet som værelse i kontrakten skal leve op til lejelovens krav om dagslys og ophold — ellers har lejer grundlag for at anfægte både rumantallet og huslejen.
Hvordan påvirker antal værelser lejeniveauet?
Antal værelser er én af de tre vigtigste faktorer i huslejefastsættelsen — sammen med beboelsesareal og beliggenhed. I regulerede ejendomme opført før 1991 beregnes huslejen efter det lejedes værdi, hvor flere rum typisk legitimerer et højere niveau. I ejendomme opført efter 1991, eller ved fri markedsleje, sætter markedet prisen — og her afspejler antal værelser direkte efterspørgslen.
Nedenstående tabel viser typiske huslejeniveauer i København i 2025 fordelt på antal værelser og bydel. Tallene er vejledende markedslejer baseret på annoncerede lejemål:
Brug huslejeberegneren til at tjekke, hvad din specifikke bolig kan bære — og se, om bygningens opførelsesår sætter et loft for dit prisniveau.
- Brug antal værelser sammen med m², stand og beliggenhed, når du fastsætter prisen
- Overvej, om boligen kan omdannes eller indrettes, så den passer til en bredere målgruppe
- Vær opmærksom på, at for mange små værelser kan trække ned, hvis det går ud over opholdsarealet
En 3-værelses lejlighed på 85 m² i Indre By udlejes typisk til 17.000–23.000 kr./md. i 2025 — mod 13.000–17.500 kr./md. i Nordvest for tilsvarende størrelse.
Brug antal værelser strategisk
Som udlejer i København kan du bruge antal værelser som et aktivt redskab i både markedsføring og lejersøgning. En fleksibel indretning – fx stue med skydedør eller mulighed for at etablere hjemmekontor – kan gøre boligen attraktiv for flere typer lejere, fra unge par til familier eller professionelle, der arbejder hjemmefra. Overvej at nævne mulighederne i annoncen, fx “2 værelser – mulighed for hjemmekontor eller børneværelse”, og vis med billeder eller plantegning, hvordan rummene kan indrettes. Det øger chancen for at tiltrække det rette match og giver lejeren inspiration til, hvordan boligen kan bruges.
- Fremhæv fleksible løsninger og muligheder for indretning i boligannoncen
- Vær åben for dialog med potentielle lejere om deres behov og ønsker
- Brug antal værelser som et aktivt salgsargument, når du viser boligen frem
Vis, hvordan rummene kan bruges – det øger chancerne for det rette match og gør boligen mere attraktiv for flere typer lejere.
