Bygningens opførelsesår ift. huslejeniveau

Hvad er bygningens opførelsesår ift. huslejeniveau?

Som udlejer i København er bygningens opførelsesår afgørende for, hvordan du må fastsætte huslejen. Reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven skelner nemlig mellem ældre og nyere bygninger – især i forhold til, om der er fri huslejefastsættelse eller ej. Det betyder, at to lejligheder med samme stand og beliggenhed kan have vidt forskellige huslejeniveauer afhængigt af opførelsesåret. Opførelsesåret har derfor direkte betydning for din økonomi som udlejer og for, hvilke muligheder du har for at tilpasse lejen til markedet.

Bygningens opførelsesår er den enkeltfaktor, der mest direkte påvirker, hvordan du må prissætte din bolig.

Hvad er skæringsåret i lejeloven?

Skæringsåret er 1991. Det betyder:

• Ejendomme opført før 1992 er som hovedregel omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje og maksimumsregulering. Det betyder, at lejen skal beregnes ud fra ejendommens faktiske driftsudgifter, og der er faste regler for, hvad du må opkræve. Du kan ikke frit sætte lejen efter markedet, og der er ofte krav om detaljeret regnskab og dokumentation.
• Ejendomme opført fra 1992 og frem er typisk undtaget fra disse regler og kan udlejes til “fri leje”. Her kan du som udlejer i langt højere grad fastsætte lejen ud fra, hvad markedet kan bære, og du har større fleksibilitet i forhold til pris og vilkår.

Der findes undtagelser, fx hvis en ældre ejendom er gennemgribende moderniseret, men denne hovedregel er afgørende for de fleste udlejere i København.

Hvis din bolig er opført efter 1991, har du som udlejer langt større frihed til at fastsætte lejen.

Forskellen mellem omkostningsbestemt og fri leje

I ældre bygninger (før 1992) skal lejen ofte beregnes ud fra ejendommens driftsudgifter – kaldet omkostningsbestemt leje – hvilket typisk giver en lavere husleje. Du skal udarbejde et regnskab, der viser alle relevante udgifter, og lejen kan kun reguleres, hvis udgifterne stiger. Lejeniveauet er ofte lavere end markedslejen, og det kan være svært at få godkendt større stigninger.

I nyere ejendomme (efter 1991) må du som udlejer i langt højere grad fastsætte lejen efter markedet. Det betyder, at du kan justere lejen i takt med efterspørgslen, og at du ikke er bundet af samme dokumentationskrav. Det gælder dog kun, hvis boligen ikke tidligere har været omfattet af andre regler – fx hvis der er tale om en gennemgribende forbedret bolig, hvor mere end 75 % af installationer og overflader er udskiftet.

Omkostningsbestemt leje betyder ofte lavere lejeindtægt og mere bureaukrati som udlejer.

Hvordan finder du opførelsesåret?

Du kan finde opførelsesåret i BBR (Bygnings- og Boligregistret), hvor alle ejendomme i Danmark er registreret med opførelsesår, ombygninger og væsentlige forbedringer. Det er vigtigt at kontrollere, at oplysningerne i BBR stemmer overens med de faktiske forhold, især hvis der er foretaget større renoveringer. En gennemgribende renovering kan ændre vurderingen – især hvis mere end 75 % af installationer og overflader er udskiftet, da boligen så kan betragtes som “ny” i lejeretlig forstand.

Hvis du er i tvivl om, hvordan din bolig skal vurderes, kan du kontakte kommunen, en lejeretskyndig eller en boligadvokat for at få en præcis vurdering. Det er vigtigt at have styr på dokumentationen, da fejl kan føre til tvister med lejer eller myndigheder.

Brug BBR og vurder boligens renovering for at afgøre, hvilke regler der gælder.

Betydning ved tidsbegrænset og møbleret udlejning

Selvom boligen udlejes midlertidigt eller møbleret, gælder de samme regler: Opførelsesåret afgør stadig, hvilke huslejeregler du er omfattet af. Du kan altså ikke omgå reglerne ved blot at gøre udlejningen tidsbegrænset eller ved at udleje boligen møbleret. Det er opførelsesåret, der bestemmer, om du skal følge reglerne om omkostningsbestemt leje eller kan benytte fri leje.

Det betyder, at du altid skal tage udgangspunkt i ejendommens opførelsesår, uanset hvordan eller hvor længe du udlejer boligen.

Det er opførelsesåret – ikke lejeperioden – der bestemmer, hvilke regler der gælder.

Sådan bruger du bygningens opførelsesår ift. huslejeniveau effektivt som udlejer

• Slå ejendommens opførelsesår op i BBR, og kontroller, om der er registreret væsentlige ombygninger eller forbedringer
• Vurder, om du er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, eller om du kan anvende fri leje
• Overvej om renovering kan berettige fri leje (gennemgribende forbedring), og sørg for at have dokumentation for alle arbejder
• Brug korrekt lejeniveau fra starten for at undgå tvister med lejer eller myndigheder, og vær opmærksom på, at forkert fastsat leje kan føre til krav om tilbagebetaling
• Få juridisk rådgivning, hvis du er i tvivl om reglernes anvendelse, så du undgår fejl og sikrer, at din udlejning er lovlig

En grundig vurdering af opførelsesåret og boligens stand er afgørende for at kunne fastsætte den rigtige leje og undgå fremtidige problemer.

Korrekt vurdering af opførelsesåret kan betyde forskellen mellem fri leje og hård regulering.