Spørgsmålet om hvem der skal male lejemålet ved fraflytning.
Kort fortalt: Lejeren skal kun male ved fraflytning, hvis lejeren har overtaget den indvendige vedligeholdelse i lejekontrakten, eller hvis væggene er forringet ud over almindeligt slid og ælde. Efter lejelovens § 187 kan lejeren aldrig pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end den var i ved indflytningen.
Sådan håndterer du maling korrekt som udlejer i København
Mange tvister mellem udlejere og lejere i København handler om maling ved fraflytning. Må du kræve, at lejeren maler hele boligen? Hvad er forskellen på almindeligt slid og mislighold? Og hvordan sikrer du, at din lejekontrakt giver dig mulighed for at stille krav? I denne artikel får du det fulde overblik – med konkrete råd og regler, du som privat udlejer bør kende.
Maling ved fraflytning er et af de mest almindelige stridspunkter mellem udlejer og lejer – tydelige aftaler og god dokumentation er din bedste sikring.
Hvad er maling ved fraflytning?
Maling ved fraflytning handler om, hvem der har ansvaret for at male vægge, lofter og træværk, når lejeren flytter ud. Det afhænger af, hvad der er aftalt i lejekontrakten, og hvordan boligens stand vurderes i forhold til almindeligt slid. Hvis det ikke er aftalt, er det som udgangspunkt udlejers ansvar at sørge for maling, men hvis det står klart i kontrakten, kan ansvaret pålægges lejeren.
Uden en aftale om indvendig vedligeholdelse betaler udlejer selv for maling efter almindeligt slid. Lejeren hæfter kun for forringelse, der ikke skyldes slid og ælde, fx skader på vægge og træværk.
Hvorfor er maling ved fraflytning vigtigt for udlejere i København?
Maling ved fraflytning har stor betydning for dine udgifter og for, hvor hurtigt du kan genudleje boligen. Hvis boligen ikke fremstår nymalet og indbydende, kan det være sværere at tiltrække nye lejere, og du risikerer tomgang. Samtidig kan det blive dyrt, hvis du selv skal betale for maling, fordi du ikke har sikret dig retten til at kræve det af lejeren.
I København, hvor boliger hurtigt skal genudlejes, er det vigtigt at kende dine rettigheder og undgå konflikter.
Hvad siger lejeloven?
Maling hører under den indvendige vedligeholdelse, som lejeloven definerer som hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2). Pligten ligger som udgangspunkt hos udlejeren, men den kan overføres til lejeren ved aftale (§ 115, stk. 1). I typeformular A sker det i § 8 om vedligeholdelse, hvor det angives, om den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer eller lejer.
Ved fraflytning skal lejeren aflevere boligen i samme stand som ved overtagelsen. Undtaget er forringelse fra slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt (§ 187, stk. 1). I praksis betyder det:
- Udlejer har den indvendige vedligeholdelse: Du betaler selv for maling efter almindeligt slid, men kan kræve udbedring af skader, som lejeren er ansvarlig for.
- Lejer har den indvendige vedligeholdelse: Lejeren skal også male det, der er slidt i lejeperioden, dog kun op til den stand, boligen havde ved indflytningen.
Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte mere end det, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt (§ 115, stk. 1). Lejeren kan heller ikke pålægges at bringe boligen i bedre stand end ved overtagelsen (§ 187, stk. 1), og den regel kan ikke fraviges i kontrakten (§ 189). Du kan læse reglerne i lejeloven på Retsinformation.
Har lejeren ikke overtaget den indvendige vedligeholdelse, kan du kun kræve maling betalt, hvis forringelsen ikke skyldes almindeligt slid og ælde (lejelovens § 187, stk. 1).
Hvad bør du skrive i §11?
Selve overdragelsen af vedligeholdelsespligten sker i lejekontraktens § 8. § 11 om særlige vilkår bruger du til at præcisere, hvad der gælder ved fraflytning, fx hvilke rum og overflader der er omfattet, og hvad der gælder, hvis lejeren har malet i andre farver. En klar formulering kan fx være:
Lejer har den indvendige vedligeholdelse, jf. § 8. Ved fraflytning afleverer lejer lejemålet i samme stand som ved overtagelsen, som dokumenteret i indflytningsrapporten. Vægge, lofter og træværk i alle rum males eller hvidtes i det omfang, det er nødvendigt for at opfylde dette. Arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt.
Undgå formuleringer som "lejemålet afleveres nymalet", hvis boligen ikke var nymalet ved indflytningen. Lejeren kan ikke pålægges at aflevere den i bedre stand end ved overtagelsen. Vage formuleringer giver heller ikke grundlag for at kræve mere end lovens udgangspunkt.
Overdrag den indvendige vedligeholdelse i kontraktens § 8, og præcisér fraflytningskravene i § 11. Du kan dog aldrig kræve boligen afleveret i bedre stand, end den var i ved indflytningen.
Hvordan vurderes almindeligt slid?
Almindeligt slid dækker over de naturlige spor, der opstår, når en bolig bliver brugt. Det kan være lette mærker på vægge, mindre afskalninger eller farver, der er blevet lidt matte med tiden. Dette må du som udlejer forvente og kan ikke kræve betaling for. Hvis der derimod er tale om misligehold, som fx nikotinpletter, fedtstænk, kraftige farver eller skader, kan du i visse tilfælde kræve, at lejeren maler eller betaler for det.
Vurder altid forskellen mellem slid og mislighold – og dokumentér det med billeder.
Sådan dokumenterer du behov for maling
Vil du kræve betaling for maling via depositummet, skal du kunne dokumentere, at boligen ikke er afleveret i samme stand som ved indflytningen, og at forringelsen ikke kun skyldes almindeligt slid. Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, er syn og rapporter et lovkrav. Overholder du dem ikke, mister du dit krav på istandsættelse (lejelovens § 90, stk. 3, og § 187, stk. 5).
- Hold indflytningssyn, og udlever en indflytningsrapport, der beskriver farve og stand på vægge, lofter og træværk
- Tag billeder af alle rum både ved indflytning og fraflytning, så du har visuel dokumentation for boligens stand
- Hold fraflytningssyn senest 2 uger efter, at du er blevet bekendt med fraflytningen, og indkald lejeren skriftligt med mindst 1 uges varsel
- Notér alle pletter, skader og farveændringer i fraflytningsrapporten. Maling, der ikke står i rapporten, er lejeren uvedkommende
- Indhent et skriftligt tilbud fra en maler, hvis der er behov for maling, og send det til lejeren sammen med din opgørelse
Udlejer du kun én bolig, er fraflytningssyn ikke lovpligtigt, men som udgangspunkt skal du gøre dit krav gældende senest 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2). Uenighed om istandsættelse ved fraflytning kan indbringes for Huslejenævnet (§ 190).
Udlejere med mere end én lejlighed skal holde fraflytningssyn senest 2 uger efter fraflytningen. Maling, der ikke er noteret i fraflytningsrapporten, kan ikke kræves betalt af lejeren (lejelovens § 187).
