Skadeopgørelse (ved fraflytning)

Skadeopgørelse ved fraflytning – dit værktøj som udlejer

Som privat udlejer i København står du ofte med ansvaret for at vurdere boligens stand ved fraflytning. Her er skadeopgørelsen et afgørende værktøj. Det er den dokumentation, der viser, om lejer har efterladt boligen i acceptabel stand, eller om du som udlejer har krav på erstatning for udbedring af skader. En præcis og veldokumenteret skadeopgørelse gør det muligt at modregne i depositum på lovlig vis, undgå tvister og sikre, at du ikke lider økonomisk tab på grund af lejers misligholdelse.

En grundig skadeopgørelse er din sikring som udlejer ved fraflytning

Hvad er skadeopgørelse (ved fraflytning)?

En skadeopgørelse ved fraflytning er det dokument, hvor du som udlejer opgør alle skader og mangler i boligen, der overstiger almindeligt slid og ælde. Skadeopgørelsen udarbejdes typisk i forlængelse af et fraflytningssyn, hvor du sammen med lejeren gennemgår boligen og noterer eventuelle fejl, mangler eller skader. Her vurderer du, hvilke udbedringer der er nødvendige – fx malerarbejde, grundig rengøring, reparation af hårde hvidevarer eller udskiftning af beskadigede installationer – og hvad det forventes at koste. Kun skader, der er dokumenteret rettidigt og skriftligt, kan danne grundlag for fradrag i depositummet.

Du kan kun kræve betaling for skader, hvis du dokumenterer dem rettidigt og skriftligt

Hvornår skal skadeopgørelsen laves?

Skadeopgørelsen skal udarbejdes hurtigt efter fraflytningssynet. Hvis du udlejer mere end én bolig, gælder der skærpede regler: Fraflytningssynet skal foretages senest to uger efter, at lejeren er flyttet, og du skal sende en opgørelse til lejeren senest 14 dage efter synet. For private udlejere med kun én bolig er fristen lidt mere fleksibel, men det er stadig vigtigt at handle hurtigt og sende skadeopgørelsen så snart, du har det fulde overblik. En skadeopgørelse, der ikke sendes rettidigt, kan miste sin værdi, og du risikerer at miste retten til at gøre krav gældende over for lejeren.

Skadeopgørelsen mister sin værdi, hvis den ikke sendes rettidigt

Hvad må du som udlejer kræve?

Som udlejer må du kræve betaling for skader, der skyldes forkert brug, manglende vedligeholdelse eller misligholdelse fra lejerens side. Det kan fx være:

• Huller i vægge, der ikke er almindelige skruer eller søm, men større skader eller ødelæggelser
• Manglende eller utilstrækkelig rengøring, hvor boligen ikke er afleveret i aftalt stand
• Ødelagte hårde hvidevarer, fx defekte ovne, køleskabe eller vaskemaskiner, der ikke skyldes almindelig brug
• Skader på gulve, vinduer, døre eller installationer, fx ridser, brud eller vandskader
• Ødelagte armaturer, stikkontakter eller andet inventar, der ikke kan henføres til almindelig slitage

Du må derimod ikke kræve betaling for almindeligt slid og ælde, fx lette mærker efter møbler, udviskede fodlister eller naturlig nedslidning af overflader. Kun reelle skader og ekstraordinær slitage kan modregnes i depositummet.

Almindelig slitage kan ikke modregnes i depositum – kun reelle skader kan

Sådan udarbejder du en god skadeopgørelse

En skadeopgørelse bør være så præcis og gennemskuelig som muligt. Den bør indeholde:

• En detaljeret oversigt over alle konstaterede skader og mangler, opdelt rum for rum
• En beskrivelse af hver enkelt skade, så det er tydeligt, hvad der er tale om, og hvordan det adskiller sig fra almindeligt slid
• Dokumentation i form af billeder taget ved fraflytningssynet, gerne sammenlignet med billeder fra indflytning
• Prisoverslag fra håndværkere eller estimerede beløb for udbedring, så lejeren kan se, hvordan du er nået frem til det samlede krav
• En samlet opgørelse over det beløb, der trækkes fra depositummet, samt en forklaring på, hvordan restbeløbet udbetales til lejeren

Jo mere præcis og saglig du er i din opgørelse, desto bedre står du, hvis lejeren gør indsigelse, eller sagen ender i huslejenævnet eller retten.

En veldokumenteret skadeopgørelse styrker din sag over for både lejer og nævn

Hvorfor er skadeopgørelse vigtigt for udlejere i København?

I København er boligmarkedet presset, og der er stor udskiftning i lejeboliger. Mange udlejere oplever problemer med slitage, manglende rengøring og efterladte skader, når lejere flytter ud. En grundig skadeopgørelse beskytter dine økonomiske interesser, sikrer gennemsigtighed over for lejeren og er afgørende, hvis sagen skal behandles i huslejenævnet eller retten. Den giver dig mulighed for at dokumentere, at dine krav er rimelige og lovlige, og at du ikke opkræver for mere end det, der er nødvendigt for at bringe boligen i acceptabel stand.

En skadeopgørelse giver tryghed og klarhed ved afslutningen af lejeforholdet

Sådan bruger du skadeopgørelse effektivt som udlejer

For at sikre, at skadeopgørelsen fungerer optimalt som dokumentation og værktøj, bør du:

• Bruge skabeloner til skadeopgørelser, så du får alle relevante oplysninger med og sikrer ensartethed i dine opgørelser
• Tage billeder både før og efter lejeperioden, så du kan dokumentere boligens stand og eventuelle ændringer
• Bruge synsrapporten fra fraflytningssynet som grundlag for skadeopgørelsen og sikre, at både du og lejer har underskrevet rapporten
• Indhente prisoverslag fra professionelle håndværkere, hvis der er tale om større reparationer, så du kan dokumentere omkostningerne
• Sende skadeopgørelsen rettidigt og skriftligt til lejeren, så der ikke opstår tvivl om, hvad du kræver, og hvorfor

En professionel og veldokumenteret skadeopgørelse reducerer risikoen for konflikter, giver dig ro i maven som udlejer og sikrer, at du kan stå fast på dine krav, hvis sagen skal afgøres af en myndighed.

En professionel skadeopgørelse reducerer konflikter og giver ro i maven som udlejer