Skader forårsaget af lejer

Kort fortalt: Lejeren er erstatningsansvarlig for skader, som lejeren selv, husstanden eller gæster forvolder ved uforsvarlig adfærd (lejelovens § 149), men ikke for almindeligt slid og ælde. Ved fraflytning skal kravet med i fraflytningsrapporten og gøres gældende inden for lejelovens 2-ugersfrist, ellers bortfalder det.

Skader forårsaget af lejer – hvad betyder det for dig som udlejer?

Som udlejer i København kan du opleve, at lejeren efterlader mærkbare skader på boligen – fx huller i vægge, ødelagte gulve, misvedligeholdte installationer eller manglende rengøring. Det er vigtigt at kende forskellen mellem almindeligt slid, som følger af daglig brug, og egentlige skader, der skyldes uagtsomhed eller forkert brug. Lejeloven beskytter både udlejer og lejer, men giver dig som udlejer mulighed for at kræve erstatning for skader, der ikke skyldes normal brug. For at kunne gøre krav gældende skal du kunne dokumentere, at skaden er opstået under lejemålet, og at den ikke var til stede ved indflytning. En systematisk tilgang til dokumentation og opfølgning er derfor afgørende for at sikre din ret og undgå økonomiske tab.

Dokumentation er nøglen, når du skal adskille slid fra skade og kræve betaling for reparationer.

Hvad er skader forårsaget af lejer?

Skader forårsaget af lejer er skader, der opstår som følge af uagtsomhed, forkert brug, manglende vedligeholdelse eller direkte misligholdelse af boligen. Det kan fx være:

• Pletter, dybe ridser eller brandmærker i trægulve, der ikke kan fjernes ved almindelig rengøring eller let slibning
• Ødelagte låger, armaturer, hårde hvidevarer eller inventar, som er gået i stykker på grund af forkert brug eller manglende vedligehold
• Tilstoppede afløb, fordi lejeren ikke har renset dem eller har skyllet uegnede ting ud
• Rygning indendørs, der har misfarvet lofter, vægge og skabt lugtgener, selvom det ikke var tilladt
• Huller i vægge fra ophæng, der ikke er udbedret, eller større skader på overflader og installationer
• Almindeligt slid er forventeligt og kan ikke kræves erstattet, men egentlige skader er lejers ansvar og kan kræves udbedret eller erstattet økonomisk.

Almindeligt slid er en del af lejemålet – men skader og misligholdelse er lejers ansvar og kan kræves erstattet.

Hvorfor er skader forårsaget af lejer vigtigt for udlejere i København?

I en by som København, hvor mange lejligheder skifter hænder ofte, og hvor udlejning ofte sker til ukendte lejere, kan skader hurtigt føre til økonomisk tab, længere tomgang og ekstra udgifter til istandsættelse. Som udlejer er det derfor afgørende at forstå, hvordan du spotter, dokumenterer og håndterer skader korrekt, så du undgår konflikter og sikrer din investering. En klar praksis for ind- og fraflytning, hvor du systematisk gennemgår boligen og dokumenterer dens stand, beskytter både boligen og din økonomi. Det gør det også lettere at forklare lejeren, hvilke krav der gælder, og hvorfor du eventuelt modregner i depositummet.

En struktureret praksis for ind- og fraflytning beskytter både boligen og din økonomi mod uforudsete udgifter.

Hvad skal du gøre som udlejer ved skader?

Opdager du skader ved fraflytning, er det lejelovens frister, der afgør, om du kan få dem betalt. Lejeren skal aflevere boligen i samme stand som ved overtagelsen. Undtaget er slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt (lejelovens § 187). Sådan griber du det an:

• Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, skal du holde fraflytningssyn senest 2 uger efter, at du har fået kendskab til fraflytningen. Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel.
• Gennemgå alle rum, installationer og overflader, og tag datomærkede billeder og noter af hver enkelt skade.
• Skriv alle krav ind i fraflytningsrapporten, og udlever den ved synet. Er lejeren ikke til stede eller vil ikke kvittere for rapporten, skal den sendes senest 2 uger efter synet.
• Kravet skal gøres gældende senest 2 uger efter synet. Udgifter, der ikke står i rapporten, kan du ikke kræve betalt bagefter. Undtagelsen er skader, som ikke kunne ses ved almindelig opmærksomhed, og tilfælde, hvor lejeren har handlet svigagtigt.
• Udlejer du kun én lejlighed, har du ikke pligt til at holde syn. Fristen på 2 uger løber så fra fraflytningsdagen.
• Indhent tilbud eller faktura fra en håndværker, og lav en skadeopgørelse, der kun modregner dokumenterede og rimelige beløb i depositummet. Overstiger skaderne depositummet, kan du kræve resten direkte af lejeren.

Udlejer du mere end én lejlighed, skal fraflytningssynet holdes senest 2 uger efter, at du fik kendskab til fraflytningen. Udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, kan du ikke kræve betalt af lejeren (lejelovens § 187).

Hvad hvis lejeren nægter ansvar?

Nægter lejeren at betale for skaderne, har du disse muligheder:

• Indbring sagen for Huslejenævnet, som træffer afgørelse i tvister om istandsættelse ved fraflytning efter lejelovens § 190.
• Brug inkasso til krav, som er afgjort eller ikke bestrides. Et omstridt krav bør afklares først, så du ikke betaler for en inkassosag, der alligevel ender som en tvist.
• Underbyg kravet med indflytningsrapporten, fraflytningsrapporten, før- og efter-billeder og tilbud eller fakturaer fra håndværkere.
• Har du brugt depositummet til at dække skaderne, så redegør skriftligt for, hvilke beløb der dækker hvilke skader. Så er tilbageholdelsen af depositum let at efterprøve.

Grundig og systematisk dokumentation er afgørende for, om du får medhold i en eventuel tvist.

Nægter lejeren at betale for skader ved fraflytning, er det Huslejenævnet, der afgør tvisten efter lejelovens § 190. Inkasso bør først bruges, når kravet er afgjort eller ikke bestrides.

Sådan undgår du skader forårsaget af lejer

• Brug grundig screening af lejere før udlejning, så du minimerer risikoen for uansvarlige lejere
• Udarbejd en detaljeret indflytningsrapport med billeder og beskrivelser af boligens stand, så du har et klart sammenligningsgrundlag
• Indsæt klare regler om brug og vedligeholdelse i §11 i lejekontrakten, så lejeren ved, hvad der forventes
• Gennemfør regelmæssige tilsyn med passende varsling, så du kan opdage og forebygge problemer i tide
• Giv lejeren information om god opførsel og vedligeholdelse i boligen, fx ved at udlevere en vejledning ved indflytning
• Vær tilgængelig for spørgsmål og opfølgning, så små problemer ikke vokser sig store
• Forebyggelse starter allerede ved indflytning, hvor du sætter rammerne for et godt lejeforhold og minimerer risikoen for skader og konflikter.

Forebyggelse og klare rammer fra start er den bedste måde at undgå skader og sikre et trygt og professionelt udlejningsforløb.