Varslingsskrivelse (fx lejeforhøjelse)

Varslingsskrivelse – når du vil ændre vilkår korrekt og lovligt

Som udlejer i København kan du ikke ændre lejeforholdets vilkår, herunder hæve huslejen, uden at sende en skriftlig og korrekt udformet varslingsskrivelse. Det gælder både ved lejeforhøjelser, ændring af betaling for forbrug og øvrige vilkår. Hvis du ikke varsler korrekt eller varsler for sent, kan ændringen blive afvist af Huslejenævnet, og du risikerer at miste retten til at gennemføre den ønskede ændring. En veludført varslingsskrivelse er derfor afgørende for at sikre, at dine ændringer får retsvirkning over for lejeren.

En korrekt varsling er en forudsætning for at ændringen får retsvirkning over for lejer

Hvad er en varslingsskrivelse?

En varslingsskrivelse er et skriftligt dokument, som du som udlejer sender til lejeren for at meddele en ændring i lejeforholdet – for eksempel en kommende lejeforhøjelse, ændring af forbrugsbetaling eller andre væsentlige vilkår. Ifølge lejeloven skal du tydeligt angive, hvad der ændres, hvorfor ændringen sker, og hvornår den træder i kraft. I regulerede kommuner som København gælder skærpede krav til både indhold og dokumentation.

• Varslingsskrivelsen skal være skriftlig og sendes i god tid, så lejeren har mulighed for at forholde sig til ændringen
• Den skal indeholde alle relevante oplysninger, så der ikke opstår tvivl om, hvad der ændres, og hvorfor
• En korrekt varsling beskytter dig som udlejer og sikrer, at ændringen kan gennemføres lovligt

Varslingen skal være skriftlig, begrundet og overholde den lovpligtige frist

Hvornår skal du sende en varslingsskrivelse?

Du skal sende en varslingsskrivelse, når du ønsker at ændre vilkår, der har betydning for lejers økonomi eller brug af lejemålet. Typiske situationer, hvor varsling er påkrævet:

• Huslejen forhøjes, for eksempel på grund af forbedringer, regulering til markedsleje eller nettoprisindeks
• Der indføres særskilt betaling for vand, varme, el eller andre forbrugsudgifter, som tidligere var inkluderet i huslejen
• Du ændrer aftaler om adgang til fællesfaciliteter, for eksempel vaskeri, cykelkælder eller gårdanlæg
• Du ændrer vedligeholdelsespligt, for eksempel hvis lejer fremover skal stå for flere opgaver
• Du ændrer opkrævningsform, for eksempel fra kvartalsvis til månedlig betaling

Det er vigtigt at sende varslingen i god tid og overholde de lovpligtige frister, som typisk er 3 måneder for lejeforhøjelser og andre væsentlige ændringer.

Som udlejer i København er det særlig vigtigt at kende de lokale regler for varslingsfrister

Formkrav: Sådan skriver du en gyldig varsling

En varslingsskrivelse skal indeholde følgende elementer for at være gyldig:

1. Oplysning om den konkrete ændring, for eksempel “Huslejen forhøjes fra 1. oktober 2025 til 9.000 kr. pr. måned”
2. En tydelig og saglig begrundelse for ændringen, for eksempel forbedringer, øgede driftsomkostninger eller regulering til markedsleje
3. Oplysning om virkningsdato, det vil sige, hvornår ændringen træder i kraft (typisk med 3 måneders varsel)
4. Information om lejers indsigelsesret, herunder fristen for at gøre indsigelse (normalt 6 uger fra modtagelsen)
5. Underskrift og dato, så det er klart, hvem der har sendt varslingen og hvornår

Det er en god idé at vedlægge dokumentation, for eksempel sammenligninger med lignende lejemål, hvis du varsler lejeforhøjelse. En mangelfuld eller uklar varsling kan føre til, at ændringen underkendes, selvom du har ret til at gennemføre den.

Uden en klar begrundelse risikerer du, at lejeforhøjelsen underkendes af Huslejenævnet

Særlige regler i regulerede kommuner som København

København er omfattet af boligreguleringsloven, hvilket betyder, at du skal kunne dokumentere, at huslejen er rimelig efter gældende regler. Det kan for eksempel ske ved at sammenligne med lignende lejemål i området eller ved at henvise til bestemte paragraffer i lejeloven, som § 7-forhøjelser eller det lejedes værdi.

• Du skal kunne dokumentere, at den nye husleje ikke overstiger, hvad der er rimeligt for tilsvarende boliger
• Huslejenævnet kan afvise en ellers korrekt varslet forhøjelse, hvis lejen vurderes at være for høj
• Det er vigtigt at gemme al dokumentation og korrespondance, så du kan fremvise det, hvis sagen behandles i Huslejenævnet

Husk, at kravet om rimelighed betyder, at selv en korrekt varsling kan afvises, hvis lejen er for høj

Sådan håndterer du indsigelser fra lejeren

Når du sender en varslingsskrivelse, har lejeren som udgangspunkt 6 uger til at gøre indsigelse mod ændringen. Hvis lejeren gør indsigelse, skal sagen afgøres i Huslejenævnet, som vurderer, om varslingen og ændringen er lovlig og rimelig. Det er derfor vigtigt, at du er grundig, saglig og kan dokumentere dine ændringer.

• Svar altid skriftligt på en indsigelse og gem al korrespondance
• Vær forberedt på at fremlægge dokumentation for din begrundelse og beregning af ny husleje eller andre ændringer
• Hvis sagen ender i Huslejenævnet, vil en velbegrundet og veldokumenteret varsling styrke din sag

En velbegrundet varsling er dit bedste værn mod unødige konflikter og klagesager, og den viser, at du tager dit ansvar som udlejer alvorligt.

En velbegrundet varsling er dit bedste værn mod unødige konflikter og klagesager