Forældelse (af krav)

Hvad er forældelse (af krav) – og hvorfor er det vigtigt for dig som udlejer i København?

Som udlejer i København er det afgørende, at du har styr på reglerne om forældelse, når du har et økonomisk krav mod en lejer. Forældelse betyder, at du mister retten til at gøre dit krav gældende, hvis du venter for længe med at handle. Det kan være krav om manglende husleje, betaling for skader, restancer på forbrug eller andre udgifter, som lejeren skylder dig. Hovedreglen er, at krav forældes efter 3 år, men der findes undtagelser, hvor fristen kan være kortere eller længere, afhængigt af kravets karakter og omstændighederne.

Hvis du som udlejer ikke reagerer inden for forældelsesfristen, kan du miste retten til at kræve betaling – selv hvis dit krav er fuldt berettiget.

Hvornår gælder forældelse – og hvilke krav rammes?

Langt de fleste krav, du som udlejer kan have mod en lejer, er omfattet af en forældelsesfrist på 3 år. Det gælder blandt andet:

• Manglende betaling af husleje, herunder både løbende husleje og restancer
• Udgifter til reparation eller udbedring af skader, som lejeren er ansvarlig for
• Regninger for varme, vand, el og andre forbrugsafgifter, som lejer ikke har betalt
• Erstatningskrav i forbindelse med misligholdelse af lejekontrakten, fx ulovlig fremleje eller manglende vedligeholdelse

Forældelsesfristen begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor du som udlejer kunne have rejst kravet – typisk ved fraflytning, når skaden opdages, eller når betalingsmisligholdelsen opstår. Det er derfor vigtigt at holde styr på, hvornår kravet opstod, så du ikke mister muligheden for at gøre det gældende.

Tre år kan gå hurtigt, især hvis du forsøger at finde en mindelig løsning med lejeren og derfor venter med at tage juridiske skridt.

Hvordan afbryder du forældelsen?

Forældelsen kan afbrydes, så fristen starter forfra. Det kan du gøre på flere måder:

• Du sender en skriftlig rykker til lejeren, og lejeren anerkender kravet – enten ved at betale en del af beløbet eller skriftligt bekræfte gælden
• Du indleder en retslig proces, fx ved at indgive sagen til Huslejenævnet eller domstolene, hvilket stopper forældelsen, mens sagen behandles
• Du og lejeren indgår en skriftlig aftale om en ny betalingsplan eller anden løsning, hvor kravet anerkendes

Det er afgørende, at du kan dokumentere, at forældelsen er blevet afbrudt, og at det sker inden fristens udløb. Når forældelsen afbrydes, starter en ny 3-årig frist fra det tidspunkt, hvor afbrydelsen fandt sted.

En skriftlig og veldokumenteret henvendelse til lejeren kan være nok til at afbryde forældelsesfristen og sikre, at dit krav ikke bortfalder.

Særlige regler for krav ved fraflytning

Når det gælder krav om betaling for skader ved fraflytning, gælder der særligt strenge regler. Du skal reklamere over skaderne over for lejeren inden for 2 uger efter, at du har fået adgang til boligen efter fraflytning. Hvis du ikke gør det, mister du retten til at kræve betaling for skaderne – uanset om kravet ellers ville være berettiget. Herefter gælder den almindelige 3-årige forældelsesfrist fra det tidspunkt, hvor kravet kunne gøres gældende.

Reklamationsfristen på 2 uger er et særskilt krav, der skal overholdes ud over forældelsesfristen – begge frister skal respekteres for at bevare dit krav.

Hvorfor er forældelse vigtig at kende som udlejer i København?

I København, hvor boligmarkedet er travlt, og mange lejere flytter ofte, kan det være svært at holde styr på alle krav og frister. Hvis du har flere lejemål, kan det let ske, at et krav bliver glemt eller udskudt, og så risikerer du, at det forældes. Forældelsesreglerne er din juridiske bagkant – de afgør, om du kan få dine penge hjem eller må opgive kravet, uanset om det er rimeligt eller ej. Kendskab til reglerne gør det muligt for dig at handle rettidigt og undgå økonomiske tab.

Forældelse handler ikke om, hvorvidt dit krav er rimeligt, men om du har reageret hurtigt og korrekt nok til at gøre det gældende.

Sådan undgår du, at krav forældes

• Få et systematisk overblik over alle krav, du har mod lejere, og noter datoen for, hvornår kravet opstod
• Send skriftlige rykkere hurtigt, hvis betaling udebliver, og gem al dokumentation for din kommunikation med lejeren
• Brug professionel rådgivning, hvis du er i tvivl om reglerne eller står over for en uenig lejer
• Overvej at indbringe sagen for Huslejenævnet eller bruge småsagsprocessen ved domstolene, hvis lejeren ikke betaler, så du får afbrudt forældelsen i tide
• Gennemgå dine lejemål og krav regelmæssigt, så du ikke overser frister eller glemmer at handle

Struktur, overblik og rettidig handling er de vigtigste værktøjer til at undgå, at dine krav forældes og går tabt.