Klage over lejeniveau ved indflytning

Når lejeren klager over huslejen efter indflytning

Som udlejer i København kan du opleve, at en ny lejer klager over det aftalte lejeniveau, selvom der er indgået en skriftlig lejekontrakt. Klage over lejeniveau ved indflytning er en reel risiko, især i ældre og regulerede ejendomme, hvor reglerne for lejefastsættelse er komplekse og ofte genstand for tvister. Hvis huslejenævnet giver lejeren medhold, kan det føre til nedsættelse af lejen med tilbagevirkende kraft, hvilket kan få betydelige økonomiske konsekvenser for dig som udlejer. Derfor er det afgørende, at du fastsætter lejen korrekt fra starten og har styr på alle relevante regler og dokumentation.

Lejeren kan klage over huslejen i op til 12 måneder efter indflytning – også selvom der er skrevet under på kontrakten

Hvad er klage over lejeniveau ved indflytning?

En klage over lejeniveau ved indflytning betyder, at lejeren beder huslejenævnet om at vurdere, om den aftalte husleje ved lejemålets begyndelse overstiger det, der er tilladt efter lejelovens regler. Det gælder især i regulerede områder som København, hvor mange boliger er omfattet af regler om maksimal leje, omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi. Lejeren kan klage, selvom der er underskrevet en kontrakt, og nævnet kan nedsætte lejen, hvis den vurderes urimeligt høj.

Lejer kan få lejen sat ned, hvis den vurderes urimeligt høj sammenlignet med lignende lejemål

Hvornår kan en lejer klage?

Lejeren har ret til at klage til huslejenævnet inden for 12 måneder fra indflytning. Efter denne periode er klagemuligheden forældet, og lejen kan ikke længere prøves. Det er vigtigt at bemærke, at klagen kan behandles, selvom lejer har underskrevet lejekontrakten – lejeloven beskytter mod urimeligt høje huslejer, uanset hvad der er aftalt.

Du må ikke tro, at en underskrift beskytter dig mod klage – det gør kun korrekt lejefastsættelse

Hvordan vurderer nævnet, om lejen er for høj?

Når huslejenævnet skal vurdere, om lejen er for høj, sammenligner de flere forhold:

• Huslejen sammenholdes med lignende lejemål i samme område, med tilsvarende stand, størrelse og faciliteter
• Nævnet vurderer, om lejen overstiger det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje, afhængigt af hvilken regulering ejendommen er underlagt
• Hvis lejen er forhøjet på grund af forbedringer, vurderes det, om forbedringerne er reelle, korrekt dokumenteret og varslet efter reglerne
• Der tages højde for, om lejemålet er et småhus, moderniseret efter §5 stk. 2, eller om andre særlige regler gælder

Nævnet baserer ofte sin vurdering på lokal praksis, tidligere afgørelser og indhentede oplysninger om sammenligningslejemål.

Huslejenævnets vurdering baseres på lokal praksis og tidligere afgørelser

Hvad sker der, hvis lejer får medhold?

Hvis nævnet vurderer, at lejen var for høj ved indflytning, bliver lejen nedsat med tilbagevirkende kraft til indflytningstidspunktet. Som udlejer skal du:

• Tilbagebetale det for meget opkrævede beløb til lejeren, hvilket kan omfatte flere måneders difference
• Regulere den fremtidige husleje, så den svarer til nævnets afgørelse
• Dække sagsomkostninger, hvis du taber fuldt, hvilket kan øge de økonomiske konsekvenser

En fejl i lejefastsættelsen kan derfor koste dig både lejeindtægt, tid og troværdighed som udlejer.

En fejl i lejefastsættelsen kan koste dig både lejeindtægt og troværdighed

Hvorfor er det vigtigt for udlejere i København?

I København er reglerne om huslejefastsættelse komplekse, og mange ejendomme er omfattet af boligreguleringen. Risikoen for klage er særlig høj, fordi nye lejere ofte er velinformerede om deres rettigheder og har adgang til gratis rådgivning. Hvis du ikke har styr på reglerne, kan det føre til økonomiske tab, langvarige sager og et dårligt forhold til lejeren.

Fastlægger du lejen forkert, kan hele lejeaftalen blive økonomisk usikker

Sådan forebygger du klager effektivt som udlejer

For at minimere risikoen for klager og sikre, at din lejeaftale holder, bør du:

• Undersøge grundigt, hvilke regler der gælder for netop din ejendom, fx om det er et småhus, moderniseret lejemål eller omkostningsbestemt leje
• Dokumentere alle forbedringer og sammenligningslejemål, hvis du sætter lejen højt, så du kan bevise, at lejen er rimelig og lovlig
• Bruge en professionel rådgiver eller administrator til at vurdere markedet og reglerne, hvis du er i tvivl om lejefastsættelsen
• Overholde alle formelle krav ved modernisering, lejefastsættelse og varsling, så du ikke mister retten til den aftalte leje
• Give lejeren et klart og overskueligt overblik over lejeniveauet, baggrunden for fastsættelsen og eventuelle forbedringer, så der ikke opstår misforståelser

En korrekt fastsat leje og grundig dokumentation er den bedste forsikring mod klager, sager ved huslejenævnet og økonomiske tab.

En korrekt fastsat leje er den bedste forsikring mod klager og konflikter