Omkostningsbudget

Hvad er Omkostningsbudget (omkostningsbestemt leje)?

Et omkostningsbudget er et centralt redskab, når du som udlejer skal fastsætte huslejen efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette system gælder for mange udlejningsejendomme i København, især ældre ejendomme opført før 1991 med flere lejeboliger. Omkostningsbudgettet er en detaljeret opgørelse over de udgifter, du som udlejer har til ejendommen, og det danner grundlaget for, hvor meget du må opkræve i husleje. Budgettet skal kunne dokumenteres over for både lejer og myndigheder, og det skal sikre, at huslejen er rimelig og i overensstemmelse med lovgivningen.

Når du udlejer efter reglerne om omkostningsbestemt leje, må du kun opkræve en husleje, der svarer til de faktiske og dokumenterede udgifter, du har til ejendommens drift, vedligeholdelse og administration. Det betyder, at du ikke frit kan fastsætte huslejen, men skal følge de rammer, som budgettet og lovgivningen sætter.

Et korrekt udarbejdet omkostningsbudget er fundamentet for en lovlig og fair husleje

Et gennemskueligt og veldokumenteret budget beskytter både dig og lejeren mod uenigheder og sikrer, at huslejen kan forsvares, hvis der opstår tvist.

Hvilke ejendomme er omfattet af omkostningsbestemt leje?

Reglerne om omkostningsbestemt leje gælder som hovedregel for ejendomme, der er opført før 1991, og som rummer mere end to lejeboliger. Hvis din ejendom er omfattet af disse regler, må du ikke selv fastsætte huslejen ud fra markedsniveauet, men skal følge de udgifter, der fremgår af omkostningsbudgettet. Formålet med reglerne er at beskytte lejere mod urimelige lejestigninger og sikre, at huslejen afspejler de reelle omkostninger ved at drive ejendommen.

Reglerne beskytter lejere mod urimelige lejestigninger – og forpligter dig som udlejer til dokumentation

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt din ejendom er omfattet af reglerne, bør du undersøge ejendommens opførelsesår og antallet af lejemål.

Hvad skal et omkostningsbudget indeholde?

Et omkostningsbudget skal være detaljeret og realistisk. Det skal indeholde alle de udgifter, der er nødvendige for at drive og vedligeholde ejendommen. Typiske poster i budgettet er:

• Ejendomsskatter, herunder grundskyld og eventuelle andre kommunale afgifter
• Forsikringer, for eksempel bygningsforsikring, brandforsikring og eventuelle andre relevante forsikringer
• Vedligeholdelsesudgifter, både løbende og planlagte større arbejder, som er nødvendige for at holde ejendommen i god stand
• Administrationsomkostninger, herunder udgifter til administration, regnskab, advokat og eventuelle gebyrer til administrator
• Forrentning af kapital, hvilket dækker over et rimeligt afkast af den investerede kapital i ejendommen

Alle poster skal kunne dokumenteres med bilag, regninger eller kontrakter, og budgettet skal være baseret på faktiske udgifter eller realistiske skøn, hvis der er tale om fremtidige arbejder.

Budgettet skal udarbejdes én gang om året – og justeres ved væsentlige ændringer

Hvis der sker væsentlige ændringer i udgifterne, for eksempel større vedligeholdelsesarbejder eller stigninger i skatter, skal budgettet opdateres, så huslejen altid afspejler de aktuelle omkostninger.

Hvem laver budgettet – og hvornår?

Som udlejer har du ansvaret for at udarbejde og vedligeholde omkostningsbudgettet. Budgettet bør laves én gang om året, så det altid er opdateret og afspejler de reelle udgifter. Når du ønsker at regulere huslejen, skal du sende det opdaterede budget til lejerne sammen med varslingen om lejeregulering. Det er vigtigt, at budgettet er gennemskueligt og let at forstå for lejerne, så de kan se, hvordan huslejen er beregnet.

Du må ikke hæve huslejen uden samtidig dokumentation i form af et gyldigt budget

Hvis du ikke kan dokumentere dine udgifter, kan lejerne afvise lejeforhøjelsen, og du risikerer, at Huslejenævnet underkender stigningen.

Sådan varsler du en lejestigning med budget

For at kunne hæve huslejen skal du sende et skriftligt varsel til lejerne, som indeholder:

• Det nye omkostningsbudget, hvor alle udgifter og beregninger fremgår tydeligt
• En præcis beregning bag lejeforhøjelsen, så lejeren kan se, hvordan det nye beløb er opstået
• En varslingsfrist på minimum 3 måneder, så lejeren har tid til at forholde sig til ændringen

Varslingen skal være klar, gennemskuelig og ledsaget af al nødvendig dokumentation. Hvis varslingen er mangelfuld, kan hele lejestigningen blive kendt ugyldig, og du kan ikke kræve den nye husleje.

En mangelfuld varsling kan gøre lejestigningen ugyldig

Det er derfor vigtigt at være grundig og systematisk, når du udarbejder og sender varslingen.

Typiske fejl og faldgruber

Mange udlejere begår fejl, der kan føre til tvister eller krav om tilbagebetaling. De mest almindelige fejl er:

• At undlade at opdatere budgettet løbende, så det ikke afspejler de aktuelle udgifter
• At medregne udgifter forkert, for eksempel ved at inkludere ikke-godkendte poster eller overvurdere vedligeholdelsesudgifter
• At overse kravene til varsling, for eksempel ved at give for kort frist eller undlade at sende budgettet sammen med varslingen

Disse fejl kan betyde, at lejestigningen bliver underkendt, og at du skal tilbagebetale for meget opkrævet husleje til lejerne.

Hold budgettet simpelt, gennemskueligt – og altid dokumenterbart

Ved at være omhyggelig med dit omkostningsbudget og følge reglerne nøje, sikrer du både en lovlig husleje og et godt forhold til dine lejere.