Skøn over istandsættelse

Hvad er skøn over istandsættelse og hvorfor er det vigtigt?

Når en lejer fraflytter, står du som udlejer med opgaven at vurdere, om lejemålet er afleveret i ordentlig stand. Hvis der er mangler, skader eller ekstraordinært slid, kan du lave et skøn over istandsættelse – enten selv eller ved at indhente en vurdering fra en håndværker. Det er særligt relevant i København, hvor mange lejemål står møbleret, er nyrenoverede eller har en høj standard, og derfor hurtigt viser tegn på brug. Et præcist og veldokumenteret skøn er afgørende, hvis du vil modregne i depositummet og samtidig undgå unødvendige konflikter eller klager fra lejeren. Et skriftligt og gennemarbejdet skøn skaber klarhed og tryghed for både dig og lejeren, fordi det tydeligt viser, hvad der skal udbedres, og hvad det forventes at koste.

Et skriftligt og veldokumenteret skøn giver dig det bedste grundlag for at modregne i depositummet og undgå konflikter.

Hvornår laver man et skøn over istandsættelse?

Et skøn over istandsættelse udarbejdes typisk i forbindelse med fraflytningssynet, hvis der konstateres mangler, skader eller ekstraordinært slid på boligen. Det kan for eksempel være behov for maling af vægge, slibning eller lakering af gulve, reparation af inventar, udskiftning af beskadigede døre eller udbedring af skader på hårde hvidevarer. Som udlejer kan du selv lave skønnet, men du kan også vælge at få en professionel vurdering fra en håndværker, hvis du ønsker større sikkerhed eller hvis der er tale om større arbejder. Et skøn skal altid være konkret, realistisk og veldokumenteret, så det kan tåle at blive efterprøvet, hvis lejeren gør indsigelse.

Et konkret og realistisk skøn er nødvendigt, hvis du vil kunne forsvare dine krav over for lejeren.

Må du selv lave skønnet som udlejer?

Ja, du må som udlejer selv lave et skøn over istandsættelsen, men det skal være sagligt og kunne tåle et kritisk blik. Skønnet skal bygge på faktiske forhold, og du skal kunne forklare, hvordan du er nået frem til vurderingen. Hvis du ønsker større sikkerhed, eller hvis lejeren anfægter dit skøn, kan det være en fordel at indhente en vurdering fra en professionel håndværker, fx en maler, tømrer eller gulvmand. En professionel vurdering vejer tungt, hvis sagen ender i Huslejenævnet eller retten, og kan ofte være med til at løse uenigheder, før de udvikler sig til egentlige konflikter.

En professionel vurdering kan være afgørende, hvis der opstår uenighed om skønnet.

Sådan dokumenterer du dit skøn

Dokumentation er nøglen til at kunne modregne i depositummet og stå stærkt, hvis lejeren gør indsigelse. Brug fx:

• Fotos af alle skader, slid eller mangler, så det tydeligt fremgår, hvad der skal udbedres
• Skriftligt skøn fra maler, tømrer eller anden fagperson, hvor omfang og pris er beskrevet
• En detaljeret oversigt over nødvendige arbejder, fx hvilke rum der skal males, hvilke gulve der skal slibes, eller hvilke installationer der skal repareres
• Estimeret pris med moms, så det er klart, hvad det vil koste at få arbejdet udført

En god og grundig dokumentation styrker din ret til at tilbageholde dele af depositummet og gør det lettere at forklare og forsvare dine krav over for lejeren. En realistisk vurdering og billeddokumentation er som regel tilstrækkeligt, men jo mere detaljeret du er, jo stærkere står du.

Grundig dokumentation er din bedste sikkerhed, hvis lejeren gør indsigelse mod dit skøn.

Hvad hvis lejeren ikke accepterer skønnet?

Lejeren kan vælge at afvise dit skøn, hvis det virker urealistisk, mangelfuldt eller ikke er tilstrækkeligt dokumenteret. Derfor er det vigtigt, at dit skøn bygger på faktiske forhold, er realistisk og ledsages af dokumentation. Hvis I ikke kan blive enige, kan sagen indbringes for Huslejenævnet, som vil vurdere, om skønnet er rimeligt. Det koster både tid og penge, så det er i alles interesse, at skønnet er så gennemarbejdet som muligt. Et solidt og veldokumenteret skøn forebygger konflikter og giver dig en bedre forhandlingsposition, hvis der opstår uenighed.

Et solidt og veldokumenteret skøn giver dig en stærk position, hvis sagen ender i Huslejenævnet.

Skøn er ikke det samme som regning – men kan føre til én

Et skøn er en vurdering af, hvad det vil koste at udbedre manglerne – det er ikke en regning eller et krav om betaling her og nu. Du kan dog efterfølgende vælge at lade arbejdet udføre og fremlægge de faktiske regninger som dokumentation. Det er tilladt at modregne i depositummet på baggrund af et realistisk skøn, også selv om arbejdet ikke er udført endnu. Det vigtigste er, at skønnet er reelt, sagligt og dokumenteret, så det kan forsvares, hvis lejeren gør indsigelse.

Du behøver ikke udføre arbejdet for at modregne – men skønnet skal være realistisk og veldokumenteret.

Sådan bruger du skøn effektivt som udlejer i København

Som udlejer i København bør du:

• Gennemføre et grundigt fraflytningssyn sammen med lejeren, hvor alle rum og installationer gennemgås
• Tage billeder og lave detaljerede notater af alle mangler, skader eller ekstraordinært slid
• Lave eller indhente et skriftligt skøn straks efter fraflytning, så det er aktuelt og præcist
• Informere lejer skriftligt og rettidigt om skønnet, så lejeren har mulighed for at gøre indsigelse eller komme med bemærkninger
• Opbevare al dokumentation, herunder billeder, skøn, korrespondance og eventuelle regninger, så du kan dokumentere dine krav, hvis sagen ender i Huslejenævnet

Et klart, veldokumenteret og rettidigt skøn giver dig styrke, hvis lejeren klager, og understøtter din beslutning om at modregne i depositummet.