Ugyldighed af klausuler

Hvorfor er ugyldighed af klausuler vigtigt at kende som udlejer i København?

Som udlejer i København er det afgørende at kende reglerne for, hvilke kontraktklausuler der er gyldige, og hvilke der ikke er. Mange udlejere tror, at alt kan aftales frit i §11 i lejekontrakten, men det er ikke tilfældet. Lejeloven sætter klare grænser for, hvad der må aftales, og hvis du som udlejer skriver noget, der er i strid med loven, vil klausulen blive tilsidesat. Det kan føre til sager i Huslejenævnet eller retten, hvor du som udlejer risikerer at stå svagere.

En underskrevet klausul er ikke nødvendigvis gyldig – loven står altid over kontrakten.

Hvad betyder ugyldighed af klausuler?

Ugyldighed af klausuler betyder, at bestemte dele af en lejekontrakt kan erklæres ugyldige, hvis de ikke overholder lejeloven. Det ses ofte i §11, hvor udlejere forsøger at indføre vilkår om vedligeholdelse, opsigelse eller betalinger, som ikke er tilladt. Hvis en klausul ikke lever op til lovens minimumskrav, kan den ikke håndhæves, og det er lovens regler, der gælder i stedet.

En klausul er kun gyldig, hvis den overholder lovens krav – ellers bortfalder den.

Typer af klausuler, der ofte er ugyldige

• Lejer skal male ved fraflytning, uanset stand: Det er ikke tilladt at pålægge lejer at male ved fraflytning, hvis boligen er i god stand. Lejeloven beskytter lejer mod urimelige krav om istandsættelse.
• Lejer pålægges udgifter, som udlejer skal dække: Udlejer må ikke overføre udgifter til lejer, som ifølge loven er udlejers ansvar, fx for vedligeholdelse af installationer eller ejendommens fællesarealer.
• Opsigelsesvarsler, der stiller lejer dårligere end loven: Det er ikke lovligt at aftale kortere opsigelsesvarsler for lejer end de minimumsperioder, loven fastsætter. Længere varsler for udlejer kan dog aftales.
• Aftaler om frafald af rettigheder: Klausuler, hvor lejer fraskriver sig rettigheder, som fx retten til at klage eller modregne, er ugyldige, hvis de stiller lejer dårligere end loven foreskriver.
• Uklare eller for vidtgående klausuler: Hvis en klausul er formuleret uklart eller går længere end loven tillader, vil den typisk blive tilsidesat.

Hvis en klausul er uklar eller for byrdefuld for lejer, vil den ofte blive erklæret ugyldig.

Sådan undgår du ugyldige klausuler som udlejer

• Brug en opdateret standardkontrakt: Anvend altid den nyeste version af typeformular A, 10. udgave, som er tilpasset gældende lovgivning.
• Skriv kun lovlige særlige vilkår i §11: Indsæt kun vilkår i §11, som du er sikker på er i overensstemmelse med lejeloven. Undgå at gentage standardregler eller tilføje vilkår, der strider mod loven.
• Søg professionel rådgivning: Hvis du er i tvivl om lovligheden af en klausul, bør du få hjælp fra en advokat eller en professionel udlejningsrådgiver.
• Følg med i lovændringer: Hold dig løbende opdateret om ændringer i lejeloven, så du sikrer, at dine kontrakter altid er gyldige.
• Hos Copenhagen Quarters hjælper vi dig med at udforme kontrakter, der både er juridisk holdbare og praktisk anvendelige.

En ulovlig klausul giver falsk tryghed – en gennemtænkt kontrakt skaber klarhed for både udlejer og lejer.

Hvad sker der, hvis en klausul bliver erklæret ugyldig?

Hvis Huslejenævnet eller en domstol vurderer, at en klausul er ugyldig, bortfalder den del af kontrakten. Det betyder, at lovens regler træder i stedet for den ugyldige klausul. Resten af kontrakten forbliver gyldig, og lejeaftalen fortsætter på de øvrige vilkår.

En ugyldig klausul kan få stor betydning for både udlejer og lejer, men ændrer ikke hele kontrakten.

Sådan bruger du klausuler effektivt og lovligt som udlejer

Særlige aftaler i §11 kan være nyttige, hvis de er klare, rimelige og ikke strider mod lejeloven. Brug §11 til at præcisere forhold, der ikke er dækket af standardkontrakten, som fx adgang til boligen ved fremvisning før fraflytning eller regler for brug af altan. Undgå at bruge §11 til at omgå loven – det giver kun problemer senere.

Brug §11 til at skabe tydelighed og undgå misforståelser – ikke til at indføre vilkår, der er i strid med lejeloven.