Fogedret (ved manglende betaling)

Kort fortalt: Når en lejer ikke betaler, kan du sende et påkrav på papir. Det må tidligst sendes efter 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er restancen stadig ikke betalt 14 dage efter, at påkravet er kommet frem, kan du ophæve lejemålet og bede fogedretten om at sætte lejeren ud. Det koster 750 kr. i retsafgift at indgive sagen.

Hvad er fogedret (ved manglende betaling) i praksis?

Som privat udlejer i København kan du søge hjælp hos fogedretten, hvis en lejer ikke betaler husleje eller andre pligtige ydelser, og alle andre muligheder for at inddrive pengene er udtømt. Den bedste måde at undgå disse langvarige juridiske processer er dog at lave et grundigt forarbejde og find den rette lejer til din lejlighed fra starten via professionelle mæglere.

Fogedretten er det sidste led i en juridisk proces, hvor du kan få en retslig afgørelse, der giver dig mulighed for at udsætte lejeren fra boligen (tvangsudsættelse) og eventuelt få dækket dit økonomiske tab. Fogedretten fungerer som din adgang til at håndhæve dine rettigheder, hvis lejeren ikke flytter frivilligt eller fortsat undlader at betale, selv efter gentagne påkrav og opsigelse.

Fogedretten er dit juridiske redskab, hvis lejeren ikke betaler og ikke flytter frivilligt

Hvornår kan du bruge fogedretten?

Du kan bede fogedretten om at sætte lejeren ud, når du har hævet lejeaftalen korrekt på grund af manglende betaling. Det kræver, at betingelserne i lejelovens § 182 er opfyldt:

• Lejeren skylder en pligtig pengeydelse: Det kan være husleje, aconto forbrug, depositum eller andre beløb, som ifølge lejekontrakten skal betales sammen med lejen.
• Du har sendt et korrekt påkrav: Påkravet skal sendes på papir. E-mail, sms og Digital Post er ikke gyldige (§ 13, stk. 2). Det må tidligst sendes efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Påkravet skal oplyse restancen og sige direkte, at lejemålet kan ophæves, hvis beløbet ikke betales inden fristen.
• Fristen på 14 dage er udløbet: Fristen regnes fra den dag, påkravet er kommet frem til lejeren, ikke fra den dag, du sendte det.
• Du har hævet lejeaftalen: Ved manglende betaling skal lejemålet ophæves, ikke opsiges. Lejeren kan stadig redde lejemålet ved at betale, indtil din ophævelse er kommet frem.

Herefter kan fogedretten gennemføre udsættelsen som en umiddelbar fogedforretning efter retsplejelovens § 596, uden at du først skal have en dom. Det forudsætter dog, at din ret er klar. Kommer lejeren med indsigelser, som du ikke kan afvise med dokumenter, nægter fogedretten at fremme sagen (§ 597).

Fogedretten kan sætte en lejer ud uden en forudgående dom, hvis påkravet var korrekt, de 14 dage er gået, og lejemålet er ophævet. Kan du ikke dokumentere hvert trin, afviser fogedretten sagen.

Hvordan fungerer processen i fogedretten?

Når lejemålet er ophævet, og lejeren ikke flytter frivilligt, behandles sagen af fogedretten i den retskreds, hvor boligen ligger. For københavnske adresser er det Københavns Byret, og for Frederiksberg er det Retten på Frederiksberg. Forløbet ser sådan ud:

• Du sender påkrav på papir: Send det tidligst efter 3. hverdag efter forfaldsdagen, gerne både anbefalet og som almindeligt brev, så du kan bevise, at det er kommet frem. I 2026 kan du opkræve et påkravsgebyr på 335 kr.
• Lejer betaler ikke, og du hæver lejeaftalen: Når fristen på 14 dage er udløbet, sender du en skriftlig ophævelse, hvor du henviser til den manglende betaling.
• Du indgiver en anmodning om udsættelse til fogedretten: Vedlæg lejekontrakt, påkrav, bevis for at påkravet er kommet frem, ophævelsen og en opgørelse af restancen. Du betaler 750 kr. i retsafgift, når du indgiver sagen.
• Fogedretten behandler sagen: Fogedretten gennemgår dokumenterne. Den kan indkalde til et møde eller gå direkte til en udsættelsesforretning på adressen.
• Fogeden gennemfører udsættelsen: Fogeden møder op på adressen, eventuelt sammen med politiet. Du sørger selv for låsesmed og flyttemand. Du må ikke selv skifte låsen eller fjerne lejerens ting. Det er ulovlig selvtægt.

Udsættelsen giver dig boligen tilbage, men ikke pengene. Restancen og dine udgifter skal du bagefter inddrive via inkasso eller ved udlæg i fogedretten.

En udsættelse for manglende betaling kræver fire trin, som skal kunne dokumenteres: påkrav på papir, 14 dages frist fra påkravet er kommet frem, ophævelse og en anmodning til fogedretten med 750 kr. i retsafgift.

Hvad koster det at bruge fogedretten?

Den faste udgift er retsafgiften på 750 kr., som du betaler, når du indgiver anmodningen til fogedretten. Beløbet gælder for sager indgivet efter 1. oktober 2021. De øvrige udgifter afhænger af, hvad der skal ske på adressen:

• Retsafgift: 750 kr. ved indgivelse. Retten fastsætter den endelige afgift, og der kan komme flere afgifter, hvis sagen trækker ud.
• Låsesmed: Lukker ingen op, åbner en låsesmed døren og skifter låsen. Udgiften lægger du selv ud.
• Flyttemand og opbevaring: Hvis boligen ikke er tømt, skal lejerens ejendele fjernes. Jo mere indbo, jo større bliver regningen.
• Rådgivning: Hvis en advokat eller administrator fører sagen for dig, kommer salæret oveni.
• Krav mod lejeren: Du kan kræve både restancen og dine udgifter betalt af lejeren. Betaler lejeren ikke frivilligt, skal kravet inddrives via inkasso eller udlæg.

Hold udgifterne op mod den forventede restance, men vent ikke for længe. Dit tab vokser for hver måned, lejeren bor i boligen uden at betale.

Det koster 750 kr. i retsafgift at indgive en udsættelsessag til fogedretten. Låsesmed og flyttemand betaler du selv i første omgang, men udgifterne kan kræves betalt af lejeren.

Sådan bruger du fogedretten effektivt som udlejer i København

For at sikre en hurtig sagsbehandling uden formfejl, bør du integrere disse punkter i din procedure. Hvis du vil lære mere om de juridiske faldgruber ved udlejning, kan du tilmeld dig vores webinar og få værdifulde råd fra eksperter.

• Dokumentér alle manglende betalinger grundigt: Gem alle opkrævninger, påkrav, rykkere og kommunikation med lejer.
• Send påkrav på papir og med bevis for modtagelse: Brug et påkravsbrev, der opfylder kravene i lejelovens § 182, og send det både anbefalet og som almindeligt brev. E-mail og Digital Post er ikke gyldige.
• Hæv lejeaftalen, opsig den ikke: Ved manglende betaling skal lejemålet ophæves, når fristen på 14 dage er udløbet. Sender du en opsigelse i stedet for en ophævelse, kan fogedretten afvise sagen.
• Indsend en komplet sag til fogedretten: Vedlæg kontrakt, påkrav, kvittering for afsendelse, ophævelse og en opgørelse af restancen, så fogedretten kan se, at din ret er klar.
• Få evt. hjælp fra en boligjuridisk rådgiver eller administrator: Hvis du er i tvivl om processen, kan professionel rådgivning sikre, at sagen håndteres korrekt og effektivt.

En grundig og korrekt håndtering af fogedretssager minimerer risikoen for fejl, sparer tid og øger chancen for at få boligen tilbage og eventuelt få dækket dit økonomiske tab.