Misvedligeholdelse

Hvad er misvedligeholdelse – og hvorfor er det vigtigt?

Misvedligeholdelse opstår, når en lejer undlader at passe og vedligeholde boligen, som det er aftalt i lejekontrakten eller krævet af lejeloven. Det kan handle om alt fra manglende rengøring til egentlige skader på gulve, vægge, lofter, inventar eller installationer. Som udlejer i København er det vigtigt at kende forskellen på almindelig slid og misvedligeholdelse, fordi det har direkte betydning for, om du kan kræve erstatning eller modregne udgifter i depositummet. Hvis du ikke kan dokumentere, at der er tale om misvedligeholdelse og ikke blot almindelig brug, risikerer du at stå uden mulighed for at få dækket dine omkostninger. Derfor er kendskab til misvedligeholdelse en central del af din rolle som udlejer, når du skal vurdere boligens stand ved fraflytning og sikre din økonomi.

Misvedligeholdelse er afgørende for, om du kan kræve erstatning eller modregning i depositummet.

Typiske eksempler på misvedligeholdelse

Misvedligeholdelse dækker over forsømmelser og skader, der går ud over, hvad man kan forvente ved almindelig brug. Det kan for eksempel være:

• Gulve med dybe ridser, mærker fra møbler eller væskerester, der ikke er fjernet
• Vægge med misfarvninger, store huller, fedtpletter, nikotinrester eller graffiti
• Manglende rengøring af hvidevarer, ovn, emhætte, afløb, toilet og bad
• Ødelagt inventar, som ikke skyldes almindeligt slid, fx knækkede låger, ødelagte greb eller smadrede ruder
• Mug eller fugtskader på grund af manglende udluftning eller forkert brug af boligen
• Udebleven vedligeholdelse af installationer, fx tilkalkede armaturer eller stoppede afløb
• Jo bedre du kender disse eksempler, jo lettere kan du dokumentere og adskille ansvar ved fraflytning. Det gør det også nemmere at forklare lejeren, hvilke forventninger der gælder under lejemålet.

Misvedligeholdelse handler om forsømmelse eller uforsigtig adfærd – ikke om almindelig brug.

Dokumentation er afgørende

For at kunne stille krav om udbedring eller fradrag i depositummet, skal du som udlejer kunne dokumentere misvedligeholdelsen tydeligt. Det sker bedst ved et fraflytningssyn, hvor du laver en detaljeret rapport med billeder, notater og underskrifter fra begge parter. Har du også dokumentation fra indflytningen, styrker det din sag yderligere, fordi du kan sammenligne boligens stand før og efter lejeperioden. Uden dokumentation er det næsten umuligt at gøre krav gældende, og du risikerer at skulle dække udgifterne selv.

Ingen dokumentation betyder ingen mulighed for at gøre krav gældende – synsrapporter og billeder er uundværlige.

Misvedligeholdelse i forhold til depositum

Du må som udlejer kun trække udgifter fra i depositummet, hvis skaderne eller manglerne skyldes misvedligeholdelse – og ikke almindelig slid. Det betyder, at lejeren skal dække omkostninger til fx maling, gulvafslibning, reparationer eller udskiftning af inventar, hvis misligholdelsen er tydelig og dokumenteret. Depositummet må kun bruges til at dække faktiske og nødvendige udbedringer, og du skal kunne dokumentere både skaden og udgiften. Det er derfor vigtigt, at du gemmer kvitteringer og fakturaer for det arbejde, der udføres.

Depositummet må kun bruges til at dække dokumenterede og nødvendige udbedringer, ikke almindelig slid.

Hvor skal kravene stå i kontrakten?

Selvom lejeloven fastsætter grundlæggende vedligeholdelsespligt, er det en god idé at præcisere forventningerne i §11 i lejekontrakten. Her kan du skrive, at lejer fx skal vedligeholde fuger, rense afløb, male vægge i samme farve ved fraflytning eller sørge for regelmæssig rengøring af hårde hvidevarer. Jo mere præcist det står i kontrakten, jo nemmere er det at gøre krav gældende, hvis der opstår uenighed. Det skaber klare rammer og minimerer risikoen for konflikter, fordi lejeren ved, hvad der forventes.

Klar tekst i kontrakten giver dig bedre mulighed for at gøre krav gældende og forebygger uenighed.

Forskellen på slid og misvedligeholdelse

Slid er forventeligt og skyldes almindelig brug af boligen, mens misvedligeholdelse skyldes forkert eller manglende pleje. Hvis gulvene er ridsede efter almindelig møbelbrug, er det slid. Hvis der er dybe hak fra stiletter, tunge genstande eller væsker, der ikke er tørret op, er det misvedligeholdelse. Som udlejer skal du kunne skelne og dokumentere forskellen, så du ikke kommer til at kræve erstatning for noget, der er almindeligt slid. Det kræver både kendskab til lovgivningen og grundig dokumentation.

Det er vigtigt at kende forskellen på slid og misvedligeholdelse – og kunne bevise den med dokumentation.

Misvedligeholdelse giver dig som udlejer mulighed for at sikre boligens stand og beskytte din økonomi – men kun hvis du kan dokumentere forholdene og adskille dem fra almindelig slid. Med grundig dokumentation og klare aftaler i kontrakten står du stærkt, når lejemålet afsluttes.