Reetablering (lejers ændringer)

Når lejeren ændrer boligen – og skal føre det tilbage

Som udlejer i København oplever du måske lejere, der maler vægge i stærke farver, monterer spots i loftet, fjerner døre eller laver andre ændringer i boligen. Det kan give boligen et personligt præg, men det kan også skabe udfordringer, når lejemålet ophører. Her er det afgørende, at du kender reglerne for reetablering – altså at lejeren bringer boligen tilbage i den stand, den var i ved indflytning. Hvis du ikke har styr på dokumentationen, kan det blive svært at kræve, at lejeren retablerer boligen, og du risikerer at stå med regningen selv.

Du kan kræve reetablering, hvis lejeren ændrer boligen uden aftale – men kun hvis du har styr på dokumentationen.

Hvad er reetablering (hvis lejer har lavet ændringer)?

Reetablering betyder, at lejeren skal føre boligen tilbage til dens oprindelige stand ved fraflytning, hvis der er foretaget ændringer under lejeperioden. Det kan være alt fra at male vægge tilbage til den oprindelige farve, genopsætte døre, fjerne ekstra vægge eller genetablere faste installationer. Kravet om reetablering gælder især, hvis ændringerne er lavet uden din godkendelse eller hvis det er aftalt, at lejeren skal føre boligen tilbage ved fraflytning.

Reetablering sikrer, at boligen ikke mister værdi eller lejesværdi ved udskiftning af lejer.

Hvornår må du kræve reetablering?

Du må kræve reetablering, hvis ændringen ikke er aftalt på forhånd, eller hvis du har givet tilladelse under forudsætning af, at boligen føres tilbage ved fraflytning. Det er vigtigt, at alle aftaler om ændringer og eventuel reetablering er skriftlige og præcise. Hvis du har givet tilladelse til en ændring uden at nævne reetablering, kan du som udgangspunkt ikke kræve det senere. Derfor bør du altid dokumentere både tilladelser og eventuelle krav om reetablering i lejekontrakten eller som tillæg.

En skriftlig aftale om ændringer er din bedste beskyttelse som udlejer.

Hvordan dokumenterer du boligens oprindelige stand?

Ved indflytning bør du lave en grundig indflytningsrapport, hvor du beskriver boligens stand og tager billeder af alle rum, overflader og installationer. Det giver dig et klart bevis for, hvordan boligen så ud, da lejeren flyttede ind, og hvad der skal reetableres ved fraflytning. En detaljeret rapport med billeder og eventuelle bilag gør det langt lettere at dokumentere, hvad der er ændret, og hvad der skal føres tilbage. Selvom en indflytningsrapport ikke er lovpligtig i private lejeforhold, er det god praksis og kan være afgørende i en tvist.

Billeder fra indflytning og fraflytning er afgørende bevis i en tvist.

Hvem betaler for reetablering?

Hvis lejeren har ændret boligen uden din tilladelse, eller hvis det er aftalt, at boligen skal føres tilbage, er det lejeren, der skal betale for reetableringen. Hvis lejeren ikke selv har udført arbejdet ved fraflytning, kan du som udlejer trække udgifterne fra depositummet. Det kræver dog, at du kan dokumentere både ændringen og de faktiske omkostninger ved at føre boligen tilbage til den oprindelige stand. Uden dokumentation risikerer du at skulle betale for reetableringen selv, og det kan blive dyrt, hvis der er tale om større ændringer.

Uden dokumentation risikerer du at skulle betale reetableringen selv.

Sådan forebygger du problemer som udlejer i København

• Lav altid en skriftlig aftale, hvis lejer ønsker at ændre noget i boligen, og beskriv præcist, hvad der må ændres
• Skriv i aftalen, om lejer skal reetablere boligen ved fraflytning, og hvilke krav der gælder for arbejdet
• Brug billeder og tjeklister ved både indflytning og fraflytning, så du har dokumentation for boligens stand før og efter lejeperioden
• Sæt reetablering som fast punkt i fraflytningssynet, så det bliver gennemgået systematisk sammen med lejer

Jo mere præcise og klare aftaler du laver, jo færre tvister og uenigheder får du, og du står stærkere, hvis der opstår uenighed om boligens stand ved fraflytning.

Jo klarere aftaler du laver, jo færre tvister får du.