Overdreven slitage (og konsekvenser)

Hvorfor er overdreven slitage (og konsekvenser) vigtig for udlejere?

Når du udlejer en bolig i København, er det afgørende at kunne skelne mellem almindelig slid og overdreven slitage. Almindelig slid er forventeligt og følger af daglig brug, mens overdreven slitage opstår, når lejeren ikke passer ordentligt på boligen eller inventaret. Kun overdreven slitage giver dig som udlejer ret til at kræve erstatning eller modregning i depositummet. Begrebet er særligt relevant ved fraflytningssyn, hvor du vurderer boligens tilstand og sammenligner med indflytningsrapporten. Uden præcis og grundig dokumentation risikerer du at stå uden mulighed for at få dækket ekstraudgifter til reparationer eller udskiftning. Overdreven slitage er derfor afgørende for at beskytte boligens værdi og sikre, at du ikke lider økonomisk tab som følge af lejerens manglende vedligehold.

Overdreven slitage er nøglen til at beskytte din bolig og sikre, at du kan kræve erstatning for reelle skader.

Typiske eksempler på overdreven slitage

Overdreven slitage dækker over skader og forsømmelser, der går ud over, hvad man kan forvente ved almindelig brug. Det kan for eksempel være:

• Dybe ridser, brændemærker eller misfarvninger i trægulve, som ikke kan fjernes ved almindelig rengøring eller let slibning
• Huller i vægge, der kræver spartling, maling eller udskiftning af gipsplader
• Ødelagte køkkenlåger, bordplader eller hårde hvidevarer, som ikke skyldes normal brug, men forkert håndtering eller manglende vedligehold
• Vandskader eller mug på grund af manglende udluftning eller forkert brug af boligen
• Knuste ruder, ødelagte fliser eller inventar, der er gået i stykker på grund af uforsigtig adfærd
• Disse eksempler viser tydeligt forskellen på normalt slid og skader, der kræver genopretning. Som udlejer er det vigtigt at kunne forklare og dokumentere denne forskel over for lejeren.

Skel mellem normal brug og reelle skader – kun sidstnævnte er overdreven slitage og kan kræves erstattet.

Sådan dokumenterer du overdreven slitage

Dokumentation er afgørende, hvis du vil gøre krav gældende for overdreven slitage. Start med et grundigt indflytningssyn, hvor du tager fotos og beskriver boligens stand i detaljer. Ved fraflytning laver du en tilsvarende rapport, hvor du dokumenterer eventuelle skader eller ekstraordinær slitage. Brug altid fotos, noter og underskrifter fra begge parter. Gem kvitteringer for reparationer, og noter dato, pris og hvem der har udført arbejdet. Jo mere præcis din dokumentation er, desto stærkere står du, hvis sagen ender i Huslejenævnet eller retten.

Ingen dokumentation = ingen erstatning; sørg altid for fotos, rapporter og kvitteringer før og efter lejeperioden.

Konsekvenser for lejer og udlejer

Hvis der konstateres overdreven slitage, skal lejeren betale for udbedringen – enten via depositummet eller ved direkte betaling. Som udlejer skal du reagere hurtigt og sende krav og dokumentation til lejeren senest 14 dage efter fraflytning. Hvis du overskrider denne frist, mister du retten til at modregne i depositummet. For lejeren betyder overdreven slitage, at de kan miste hele eller dele af deres depositum, og i værste fald kan de blive mødt med et yderligere krav, hvis skaderne overstiger depositummet. For udlejeren handler det om at sikre, at boligen kan lejes ud igen uden økonomisk tab.

Overholder du ikke tidsfristen, mister du retten til at modregne – hurtig og korrekt håndtering er afgørende.

Beregning af erstatning

Erstatningen for overdreven slitage skal svare til de faktiske udgifter til udbedring. Du må ikke kræve mere end det, det koster at få skaden repareret af en fagmand. Brug realistiske tilbud eller faktiske regninger fra håndværkere, og undgå at lave grove skøn eller overdrive omkostningerne. Kun dokumenterede og rimelige udgifter kan kræves dækket af lejeren. Husk, at Huslejenævnet ofte vil bede om dokumentation for både skadens omfang og udgiften til reparation.

Kun faktiske, dokumenterede omkostninger kan kræves af lejer – ingen overdrivelser eller urealistiske krav.

Forebyggelse af overdreven slitage

Som udlejer kan du gøre meget for at forebygge overdreven slitage:

• Skriv klare forventninger til vedligehold, rengøring og ventilation ind i §11 i lejekontrakten, så lejeren ved, hvad der forventes
• Gennemfør halvårlige tilsyn, hvis det er aftalt i kontrakten, så du kan opdage og forebygge problemer i tide
• Udlever vedligeholdelsesvejledninger til lejeren ved indflytning, så de ved, hvordan boligen skal passes
• Vær tilgængelig for spørgsmål og opfølgning, så små problemer ikke vokser sig store
• Forebyggelse er altid billigere og nemmere end reparation. Klare forventninger og løbende dialog mindsker risikoen for større skader.

Forebyggelse og klare aftaler sparer tid, penge og besvær – sæt forventningerne fra start.

Overdreven slitage i Huslejenævnet

Tvister om overdreven slitage ender ofte i Huslejenævnet, hvis lejer og udlejer ikke kan blive enige. Her er det din dokumentation, der afgør sagen. Sørg for, at kontrakten er tydelig, at du har fotos fra både ind- og fraflytning, og at alle udgifter er dokumenteret med fakturaer eller tilbud. Grundig forberedelse og systematisk dokumentation gør, at du står stærkt, hvis sagen skal afgøres af en uvildig instans. Dårlige eller mangelfulde notater kan betyde, at du taber sagen og må dække udgifterne selv.

Grundig dokumentation og tydelige aftaler vinder sagerne – dårlige notater taber dem.

Overdreven slitage og konsekvenserne heraf er altså dit værktøj som udlejer til at beskytte boligens værdi og sikre, at du kun betaler for det, der er rimeligt. Med præcis dokumentation, klare aftaler og hurtig handling kan du undgå tab og sikre et professionelt udlejningsforløb.