Varsling i strid med lejeloven

Hvad er varsling i strid med lejeloven?

Som privat udlejer i København skal du følge en række formelle krav, når du varsler ændringer i lejen, forbedringer eller vilkår i lejeaftalen. En varsling i strid med lejeloven forekommer, hvis du fx hæver huslejen uden gyldig begrundelse, varsler med for kort frist, ikke fremsender varslingen korrekt eller undlader at oplyse lejer om deres rettigheder. Hvis du begår fejl i varslingen, kan den blive ugyldig, og du skal starte processen forfra. Det kan betyde tabt lejeindtægt, forsinkede forbedringer og øget risiko for konflikt med lejeren.

Fejl i varslingen kan betyde, at huslejestigningen bliver tilsidesat – også selvom den er berettiget

Hvornår er en varsling i strid med lejeloven?

Typiske fejl ved varsling er:

• Du varsler huslejestigning uden at overholde det lovpligtige 3-måneders varsel, som gælder for de fleste regulerede lejemål
• Du begrunder ikke ændringen i lovlige forhold, fx hvis du hæver lejen uden at kunne dokumentere forbedringer, omkostningsstigning eller anden gyldig årsag
• Varslingen mangler skriftlighed eller er formuleret uklart, så lejer ikke forstår, hvad der ændres, hvornår og hvorfor
• Du glemmer at informere om lejers mulighed for at gøre indsigelse inden for 6 uger, hvilket er et krav for at varslingen er gyldig
• Du undlader at vedlægge nødvendig dokumentation, fx budget, regnskab, prisoplysninger eller sammenligningslejemål, hvis det er påkrævet

Varslingen skal overholde både indholdsmæssige og tidsmæssige krav for at være gyldig. Selv små fejl kan føre til, at hele varslingen tilsidesættes, og du mister retten til at gennemføre ændringen.

En korrekt varsling kræver både den rette begrundelse og den rette fremgangsmåde

Hvorfor er varsling i strid med lejeloven vigtigt for udlejere i København?

I København er de fleste lejemål regulerede, og lejen må ikke hæves vilkårligt eller uden grund. Derfor er det særligt vigtigt for dig som udlejer at kende reglerne og følge dem nøje. Hvis du varsler i strid med lejeloven, risikerer du:

• At Huslejenævnet afviser din varsling, og du må starte forfra med ny varsling og ny frist
• At du mister lejeindtægt, hvis huslejestigningen ikke kan gennemføres, eller hvis du skal tilbagebetale for meget opkrævet leje
• At skabe utryghed og mistillid blandt dine lejere, hvilket kan føre til flere klager, dårlig omtale og sværere udlejning fremover
• At få påbud om at ændre eller tilbagekalde varslingen, hvis den ikke lever op til kravene

Fejl i varslingen kan virke små, men konsekvenserne er ofte store – både økonomisk og i forhold til dit omdømme som udlejer.

En teknisk fejl i varslingen kan koste dig flere måneders huslejestigning

Hvordan varsler du korrekt?

Når du fx vil hæve lejen, skal du:

• Give skriftligt varsel med mindst 3 måneders frist, så lejer har tid til at forholde sig til ændringen og eventuelt gøre indsigelse
• Angive den konkrete begrundelse for ændringen, fx forbedring af lejemålet, stigning i driftsomkostninger, regulering efter nettoprisindeks eller anden lovlig årsag
• Informere om lejers ret til at gøre indsigelse inden 6 uger fra modtagelsen af varslingen, og forklare hvordan lejer kan klage eller stille spørgsmål
• Vedlægge nødvendig dokumentation, fx budget, regnskab, prisoplysninger eller sammenligningslejemål, så lejer kan vurdere, om ændringen er rimelig og lovlig
• Sikre, at varslingen er formuleret klart, entydigt og uden misforståelser, så der ikke opstår tvivl om, hvad der gælder

Du skal altid kunne dokumentere, at lejen stadig er lovlig ifølge reglerne for det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje, og at varslingen er sendt og modtaget rettidigt.

Jo mere gennemsigtig og veldokumenteret varslingen er, jo større er chancen for accept

Hvad sker der, hvis lejeren gør indsigelse?

Hvis lejer gør indsigelse rettidigt, skal du som udlejer:

• Tage stilling til indsigelsen og vurdere, om du vil fastholde eller trække varslingen tilbage
• Indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis du ønsker at fastholde varslingen, så nævnet kan træffe afgørelse om, hvorvidt lejestigningen er lovlig og rimelig
• Være opmærksom på, at hvis du ikke reagerer på indsigelsen, bliver varslingen ugyldig, og du kan ikke gennemføre ændringen

Lejer har altid ret til at få spørgsmålet prøvet af en uafhængig instans, hvis de ikke er enige i varslingen. Du skal følge op på indsigelser og sikre, at alle formelle krav er opfyldt, ellers falder varslingen bort.

Lejeren skal høres – og du skal følge op, ellers falder varslingen bort

Sådan undgår du varsling i strid med lejeloven

• Brug skabeloner eller professionel rådgivning til varslinger, så du er sikker på at overholde alle krav og undgår fejl
• Sæt dig ind i, hvilken regeltype lejemålet er omfattet af, fx omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi eller fri lejefastsættelse, da reglerne varierer
• Overhold frister og dokumentationskrav nøje, og dobbelttjek alle datoer, bilag og oplysninger, før du sender varslingen
• Gør det klart, hvorfor ændringen sker, hvordan lejen er beregnet, og hvilke rettigheder lejer har, så der ikke opstår tvivl eller misforståelser
• Vær åben for dialog med lejer, så eventuelle spørgsmål eller bekymringer kan afklares tidligt og uden konflikt

Ved at gøre det rigtigt første gang, undgår du unødvendige sager, afvisninger og tabt lejeindtægt. Det styrker dit forhold til lejerne og sikrer, at du kan gennemføre nødvendige ændringer uden problemer.

Den største fejlkilde ved varslinger er manglende forståelse for reglerne – grundighed og forberedelse betaler sig