Møbleret udlejning

Kort fortalt: Møbleret udlejning giver dig som udlejer ret til et huslejetillæg efter lejelovens § 47 stk. 2 — men kun hvis inventaret er dokumenteret i kontrakten og tillægget kan forsvares over for Huslejenævnet. I regulerede dele af København, bl.a. størstedelen af Indre By, Østerbro og Vesterbro, stilles der skærpede krav til dokumentation.

Hvad er møbleret udlejning – og hvorfor er det relevant i København?

Møbleret udlejning er en udlejningsform, hvor boligen udlejes med inventar og møbler, så lejeren kan flytte direkte ind uden at skulle investere i egne møbler. Denne model er særligt efterspurgt i København, hvor en stor del af lejerne er tilflyttere, internationale lejere eller studerende med behov for en fleksibel og indflytningsklar bolig. I bydele som Indre By, Frederiksberg og Østerbro kan møblerede lejligheder typisk opnå 8–15% højere månedlig husleje end tilsvarende umøblerede lejemål — forudsat at inventaret er nyere, komplet og korrekt dokumenteret.

Det er vigtigt, at du præcist angiver, hvilke møbler og hvilket inventar der følger med, og at du tydeligt beskriver, hvordan ansvar og vedligeholdelse er fordelt mellem dig og lejeren. Det skaber tryghed og minimerer risikoen for uenigheder under og efter lejeperioden.

Møbleret udlejning i København kan give 8–15% højere husleje end umøbleret — men kun når inventaret er komplet, nyere og dokumenteret i kontrakten efter lejelovens § 47 stk. 2.

Hvad skal du være opmærksom på ved møbleret udlejning?

Ved møbleret udlejning skal du sikre dig:

• At møbler og inventar er beskrevet i kontrakten med en detaljeret liste, så det er klart for begge parter, hvad der følger med boligen. Listen bør omfatte alt fra sofa, spisebord og senge til køkkenudstyr, lamper og gardiner.
• At der udarbejdes en inventarliste med billeder, så der ikke opstår tvivl om, hvilke møbler der var til stede ved indflytning, og hvilken stand de var i. Billederne bør være daterede og opbevares sammen med kontrakten.
• At du præciserer, hvem der vedligeholder og erstatter eventuelle skader på møbler og inventar. Det bør fremgå, om lejeren skal sørge for almindelig rengøring og vedligeholdelse, og hvordan eventuelle reparationer håndteres.
• At lejer har forstået, hvad der er inkluderet – og hvad der ikke er. Det kan være relevant at præcisere, hvis visse personlige ejendele ikke indgår, eller hvis der er særlige regler for brug af bestemte møbler eller apparater.
• Alt dette skal helst stå i §11 i lejekontrakten for at være juridisk gældende og for at sikre, at begge parter er enige om vilkårene.

En detaljeret inventarliste er lige så vigtig som selve kontrakten ved møbleret udlejning.

Hvad må du tage i husleje for møbleret udlejning?

Du må gerne tage en højere husleje, hvis lejemålet er møbleret, men kun hvis prisen står mål med det, der faktisk stilles til rådighed. Huslejen skal stadig kunne forsvares over for Huslejenævnet, især i regulerede områder i København, hvor lejelovens regler om omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi sætter rammen.

Nedenstående oversigt viser, hvilke inventarposter der typisk tillægges selvstændig huslejemæssig værdi — og i hvilken størrelsesorden:

Tallene er vejledende typisk-niveauer og afhænger af inventarets stand og alder. Jo ældre møblerne er, desto mindre tillæg kan du forsvare — og Huslejenævnet vil i tvivlstilfælde altid vurdere, om tillægget modsvarer den reelle brugsværdi. Brug huslejeberegneren til at fastlægge det rette udgangspunkt for din bolig.

Et møbleringstillæg på 500–1.500 kr./md. er typisk forsvarligt ved komplet og nyere møblering i København — men Huslejenævnet kan kræve dokumentation for anskaffelsesværdi og inventarets aktuelle stand.

Hvad med slid, skader og ansvar?

Du bør skrive i kontrakten, at:

• Lejer hæfter for skader på møbler og inventar, der ikke skyldes almindeligt slid. Det betyder, at hvis der opstår skader som følge af forkert brug eller uagtsomhed, skal lejeren erstatte eller reparere det beskadigede.
• Du som udlejer foretager en gennemgang ved , gerne med fotodokumentation, så det er muligt at sammenligne boligens og møblernes stand før og efter lejeperioden.
• Møblerne skal afleveres i samme stand – eller erstattes, hvis det ikke er muligt. Eventuelle fradrag modregnes i depositum, men kun hvis skaden er dokumenteret i både indflytnings- og fraflytningsrapport.
• En god løsning er at notere tilstand på hvert møbel ved indflytningssyn og tilføje det til lejekontrakten som dateret bilag med billeder. Almindeligt slid — fx lettere ridser på bord eller afbleget stof på sofa efter 2+ år — kan ikke kræves erstattet.

Uden en dateret inventarliste med billeder fra indflytningen kan du ikke modregne møbelskader i depositum — det er dokumentationskravet, ikke skaden i sig selv, der afgør sagen ved Huslejenævnet.

Hvornår giver møbleret udlejning mening?

Det er særligt oplagt, hvis:

• Du selv rejser eller flytter midlertidigt og efterlader boligen møbleret — møbleret udlejning kombineres typisk med en tidsbegrænset lejekontrakt, så du er sikret rådighed over boligen igen på et fastsat tidspunkt.
• Du vil tiltrække udlændinge, studerende eller korttidslejere. I København udgør expats og internationale medarbejdere — særligt tilknyttet Novo Nordisk, Maersk og Copenhagen Business School — en væsentlig del af efterspørgslen på møblerede lejligheder i prislejet 12.000–22.000 kr./md.
• Du har en velindrettet bolig i en central bydel, der kan give dig merudlejning, fordi den fremstår attraktiv for lejere, der ønsker en nem og hurtig løsning uden at fragtet egne møbler fra udlandet.
• Du ønsker fleksibilitet — møbleret udlejning passer godt til diplomatklausul-kontrakter og virksomhedslejemål, hvor lejeperioden er defineret af ansættelsesforholdets varighed.
• Møbleret udlejning kan også være en fordel, hvis du ønsker at udleje i perioder med stor efterspørgsel, fx under events eller til virksomheder, der søger boliger til medarbejdere. Det er dog vigtigt at skelne fra korttidsudlejning under 30 dage, som er reguleret separat i lejeloven.

Møblerede lejligheder i Indre By, Østerbro og Frederiksberg er i 2025 primært efterspurgt af internationale medarbejdere og expats i prislejet 12.000–22.000 kr./md. — kombineret med tidsbegrænsede kontrakter på 6–24 måneder.

Sådan bruger du møbleret udlejning effektivt som udlejer i København

Vil du bruge møbleret udlejning professionelt?

• Udarbejd en detaljeret inventarliste med billeder, hvor alt inventar og alle møbler er beskrevet og dokumenteret med fotos. Det gør det lettere at håndtere eventuelle uenigheder om mangler eller skader.
• Skriv alt om ansvar og vedligeholdelse i §11 i lejekontrakten, så det er klart, hvem der har ansvaret for hvad, og hvordan eventuelle skader eller mangler skal håndteres.
• Sørg for en grundig gennemgang ved ind- og fraflytning, hvor både du og lejeren gennemgår boligen og inventaret sammen. Brug gerne tjeklister og billeder som dokumentation.
• Fastlæg en realistisk husleje – og dokumentér den, så du kan forklare og forsvare prisen, hvis der opstår spørgsmål fra lejer eller myndigheder.
• Få hjælp fra Copenhagen Quarters, hvis du vil gøre det trygt og effektivt. En professionel partner kan hjælpe med alt fra kontraktudarbejdelse til screening af lejere og håndtering af praktiske forhold.
• Jo mere konkret og præcis du er, desto nemmere bliver møbleret udlejning for dig og lejeren. En grundig forberedelse og tydelig kommunikation er nøglen til et godt og problemfrit lejeforhold.